절세가 아름답다 21화 : 배우자를 통해 양도세 줄이기 (1) > 절세테크100문100답

► 절세가 아름답다 21화 : 배우자를 통해 양도세 줄이기 (1)

양도소득세는 부동산 또는 주식의 양도차익에 과세하는 세금이다. 그렇기 때문에 양도차익이 적으면 그만큼 세금도 적은 것은 자명한 이치다.

양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감하여 계산한다. 속칭 다운계약서라는 것으로 양도가액을 줄이지 않는 바에야 취득가액과 기타 필요경비를 잘 챙겨야 양도소득세를 줄일 수 있다.

부동산 양도차익에 있어서 기타 필요경비란 취득세와 등록세, 법무사 수수료를 포함한 등기실비, 중개비용이 대표적인데 취득세와 등록세 영수증을 분실한 경우에는 가까운 주민센터에서 매도 부동산의 주소지를 알려주면 해당 부동산의 취득세와 등록세 납부내역을 발급해 주니 크게 걱정이 없다.

그러나 법무사가 부동산 등기를 대행하면서 청구하는 인지와 증지대 등 등기실비와 부동산 취득에 따른 채권매각차손, 법무사 수수료는 해당 영수증을 잃어버리면 세부내역을 밝힐 길이 없으니 증빙을 잘 챙겨두라 일러둔다.

그리고 부동산 중개비용은 부동산을 취득했을 때뿐만 아니라 매각했을 때도 부담하는 필요경비로서 혹시라도 법정수수료인 중개비용을 초과하는 중개비용을 지불한 경우에는 반드시 금융기관을 통해 송금하여 송금영수증을 덧붙혀 경비처리받는 것이 현명하다고 조언한다.

그런데 종종 부동산 취득 후 인테리어를 했다면서 내역을 알려오면 내부구조 확장공사 등 개조비용이나, 보일러 설치비용, 배관 설치비용, 샷시 설치비용은 필요경비로 공제되지만 씽크대, 화장실, 바닥재, 샹델리에 등 생활에 반드시 필요하다가보다는 생활편의시설로써 설치한 것은 필요경비로 공제되지 않는다고 한다.

부동산 세무사는 모든 국민이 알아야 할 양도소득세라는 주제로 전국에 특강을 다니면서 사용하는 강의교안을 손보고 있었다.

알기 쉬운 양도소득세 특강 당일이다.

“(부세무사) 양도소득세 중급자는 양도소득세가 양도차익에 과세하는 세금이란 것을 아는 사람들이죠. 그런 사람들은 양도차익을 줄이기 위해 속칭 다운계약서를 작성하기도 하는데 이게 일단은 효과가 있기도 합니다.”

“(청중) ??”

“(부세무사) 왜냐하면 양도자는 다운계약을 통해 양도소득세를 피할 수 있고, 양수자도 다운계약을 수인하는 조건으로 양수대금 일부를 깍아주면 이익이기 때문입니다.”

“(청중) 아까 양도소득세는 양도차익에 내는 세금이라 취득가액을 작게 해 두면 나중에 팔 때 양도차익이 많이 나올텐데두요?”

“(부세무사) 그건 맞는 얘기지만 양도소득세 초급자, 즉 1세대 1주택자와 같이 취득가액의 다과를 불문하고 무조건 양도소득세가 없는 사람들은 다운계약을 해서 낮게 사도 세무상 불이익이 없죠. 그래서 요즘 주택뿐 아니라 분양권 전매도 다 다운계약서가 통하는 겁니다.”

“(청중) 아~”

“(부세무사) 그렇지만 다운계약서를 써서 취득한 사람이 부동산을 양도할 때 양도소득세가 비과세되는 경우가 아니라면 바로 그 때, 다운계약서를 쓴 것을 후회하겠죠. 그래서 실무상 그런 문의가 많습니다.”

“(청중) 그러니까 처음부터 잘했었어야지..”

“(부세무사) 그런데 그 경우에도 취득 당시 송금내역이 있거나, 실제 계약서가 따로 있으면 다운계약서 대신 그걸 가져오라고 해요.”

“(청중) ??”

“(부세무사) 세법은 실질과세원칙이라 실제취득가액을 입증하면 그걸로 끝이예요. 그러면 세무서는 수년전 다운계약서를 써서 세금을 탈루한 사람에게 연락을 하거든요. 들켰다고.. 그리고 탈루한 양도소득세 본세가 100이면 40%가 부당과소신고불성실가산세이고, 매년간 납부불성실이자가 연 10.95%예요. 예를 들어 5년만에 들키면 본세 100에 가산세가 95정도되니 5년 넘는 때면 배(본세)보다 배꼽(가산세)이 더 크죠.”

“(청중) 그게 공소시효는 없나요?”

“(부세무사) 형벌이 아니라서 공소시효라고 부르지 않고 세법은 부과시효라고 하는데 이렇게 사기 기타 부정한 행위가 수반되는 경우 10년이 시효거든요. 그러니 다운계약서를 써서 세금을 줄인 사람들은 10년간 발뻗고 잘 수가 없는 거예요.”

“(청중) 아~”

“(부세무사) 그러니 양도소득세를 줄이기 위한 중급자 수준의 아이디어는 취득가액과 기타 필요경비를 잘 챙기는 것입니다. 제가 미리 나눠드린 프린트물을 참조해 주세요.”

잠시 휴식을 가진 뒤, 부세무사는 다시 마이크를 잡았다.

“(부세무사) 그러면 양도소득세 고급자는 어떤 사람들일까요?”

“(청중) 부세무사 같은 사람?”

“(부세무사) 하하. 양도소득세 고급자는 취득가액을 올리는 사람입니다.”

“(청중) 옛날에 산 금액이 뻔한데 어떻게 취득가액을 올리나요? 취득계약서를 위조라도 하라는 얘기인가요?”

“(부세무사) 자기가 산 취득가액을 자기가 바로 올릴 수는 없겠지요. 그러나 일단 상속을 통해 올릴 수가 있습니다. 이렇게 지방에 강연을 나와 보면 수십년 전 헐값에 토지를 사서 지금까지 가지고 계신 분들이 종종 묻습니다. 수십년 전 1천만 주고 산 땅이 지금은 5억 원 가까이 된다고 하는데 양도세가 얼마냐고요.”

“(청중) 우와”

“(부세무사) 그게 일단 양도차익이 4.9억 원이잖아요. 비사업용이든 사업용이든 장기보유특별공제가 최대 30%예요. 그럼 과세되는 양도차익은 4.9억 원의 70%인 3.4억 원 정도됩니다. 그런데 비사업용 토지의 경우 기본세율에 추가 10%p 가산한 세율로 하거든요. 과세표준이 3억 원 초과 5억 원 이하일 때 양도소득세율이 40%인데 50%를 적용하는거죠. 그러면 대략 세금이 절반이라는 얘기이니 누진세율공제를 빼도 지방소득세 포함 1.6억 원 정도 나옵니다.”

“(청중) 세율이 50%예요?

“(부세무사) 양도소득세 최고세율이 42%인데 지방소득세가 4.2%이니 합치면 46.2%잖아요. 그런데 비사업용 토지가 되면 10%p 가산되면 52%이고 지방소득세가 5.2%이면 최고 57.2%까지가 세금입니다.”

“(청중) 아~”

“(부세무사) 그러면 그 할아버님이 이렇게 얘기하세요. 내 죽기 전에는 못 판단구요. 그러면 저도 그렇게 얘기드려요. 죽기 전에 팔지 마시고 돌아가실 때 자녀들에게 반드시 세법을 잘 아는 세무사를 만나서 상속세 신고를 하라고 얘기하시라고요.”

“(청중) ??”

“(부세무사) 우리나라는 상속으로 인해 얻은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재의 평가액이거든요. 그 할아버지는 토지를 1천만 원에 취득했지만 그가 죽고 아들이 그 토지를 상속받으면 그 아들의 토지 취득가액은 상속개시일 현재의 평가액이고, 이걸 5억 원으로 감정평가해서 신고하면 그 아들의 토지 취득가액은 5억 원이 돼요. 그걸 추후 5억 원에 팔면 양도차익은 0죠. 세금이 없다는 얘기죠.”

“(청중) 그러면 토지 상속받을 때 상속세는 없나요?”

“(부세무사) 우리나라는 피상속인(사망자)이 남긴 순재산의 가액이 최소 5억 원 이상, 배우자가 살아있다면 최소 10억 원 이상의 상속재산이 아니면 상속세가 없답니다. 그러니 그 토지밖에 없는 할아버지라면 상속세도 없고, 아들이 추후 양도할 때 양도소득세도 없어지죠. 그런데 비극이 뭔질 아세요?”

“(청중) ??”

“(부세무사) 상속세가 없는 수준의 상속재산이라고 하면 그냥 상속세 신고 없이 다들 지나쳐 버린다는 거예요. 즉 상속세 신고는 안하고 상속등기만 하구선 상속세 신고를 했다고 생각하는 국민이 국세통계상 98%랍니다.”

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“(청중) 상속세 없어도 신고해야 하나요?”

“(부세무사) 상속세가 없으면 상속세 신고 안해도 됩니다만, 아까 그 아들이 아버지가 남긴 시가 5억 원의 토지에 대해 상속개시일 현재 평가액이 5억 원이라고 상속세 신고할 때 세무서에 알려주지 않으면 그 토지의 평가액은 아무도 몰라요. 그런 경우 세법은 평가액을 기준시가로 하게 되죠. 아시겠지만 기준시가는 특히 지방의 토지의 기준시가는 실제 시세의 절반도 반영이 안되는 경우가 대부분이죠. 예를 들어 그 토지의 시가는 5억 원이지만 기준시가는 2억 원이면 상속세 신고를 제대로 안한 대가로 토지의 양도시 양도차익이 3억원이 되는 황당한 상황에 놓인다는 겁니다.”

“(청중) 아~”

“(부세무사) 그렇게까지 얘기하면 아까 그 할아버지가 꼭 내가 죽어야 양도소득세가 절세되니라고 다시 물으세요.”

“(청중) 하하하”

“(부세무사) 그러면 저는 배우자에게 일찍부터 증여해 주지 그러셨어요라고 해요. 왜냐하면 배우자에게는 6억 원까지 증여해도 증여세가 없고, 증여로 취득한 재산의 취득가액도 증여 당시의 평가액이니까. 할아버지가 1천만 원 주고 산 토지가 5억 원까지 올랐으면 배우자에게 시가로 평가해서 증여해 주고 추후 배우자가 5억 원에 팔면 양도세가 없다는 거죠.”

“(청중) 그러면 배우자에게 증여하고 바로 팔아도 되나요?”

“(부세무사) 아뇨~ 세법은 배우자나 직계존비속에게 토지, 건물, 회원권을 증여하는 경우에는 5년 후 매각해야 증여 당시 평가액을 인정해 주는 것이고 5년 내 매각하면 당초 증여자의 취득가액, 즉 할아버지의 취득가액으로 양도소득세를 계산하는 배우자, 직계존비속의 이월과세라는 제도를 두고 있어요.”

“(청중) 그럼 5년이 지나면 진짜 절세가 되겠네요.”

“(부세무사) 네 맞습니다. 그래서 미리미리 배우자에게 증여해서 절세하시라고 하는 겁니다.”

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