■ 화성시청 칼럼 제11화 - 배우자 증여를 통한 양도소득세 절세 (분양권 중심으로) > 절세테크100문100답

​배우자 등 이월과세란 증여자(A)가 배우자 또는 직계존비속에게 토지나 건물, 회원권을 증여하고, 그 수증자가 5년 내에 이를 양도하는 경우에 그 배우자 또는 직계존비속의 토지, 건물, 회원권의 양도소득세 계산시 당초 증여자(A)의 취득가액과 취득시기를 적용하는 규정이다. 다만 조세회피가 발생하지 않는 경우에는 적용하지 아니한다.

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그러나 증여받고 5년 이후에 양도한다면 배우자 또는 직계존비속의 취득가액(증여당시 평가액)과 취득시기를 적용하기 때문에 5년을 기다릴 수 있다면 배우자 등에게 증여를 통해 양도소득세를 절세할 수 있다.

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현행 상속세및증여세법상 배우자에게 증여하는 경우 6억원까지는 증여세가 없다. 그런데 당초 증여자(A)의 취득가액이 낮은 경우로서 양도시 양도차익이 크다고 판단될 경우 배우자에게 시가 6억원까지 증여하고 그 증여 당시 시가를 감정평가해서 세무서에 신고한다면 증여세 없이 배우자의 취득가액이 시가로 바뀌어 5년 뒤 양도할 때 양도차익을 현저하게 줄일 수 있다.

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그리고 배우자 등 이월과세와 유사한 제도로 우회양도 부당행위계산부인이라는 제도가 있다.

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우회양도 부당행위계산부인이란 증여자(A)가 특수관계인에게 증여하고 (배우자 등 이월과세가 적용된다면 우회양도 부당행위계산부인은 적용하지 않고, 적용되지 않는 경우라면 우회양도 부당행위계산부인규정을 적용한다) 그 특수관계인이 5년 내 이를 양도하는 경우에는 당초 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하는 규정이다.

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그런데 최근 시세가 급상승한 분양권에 대하여 배우자 증여를 통한 양도소득세 절세가 알흠알흠 이뤄지고 있다.

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시세가 급상승한 분양권을 수분양자가 직접 매각한다면 양도소득세는 1년 미만 보유시에는 양도차익의 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시에는 40%, 2년 이상은 6%-42%까지 누진세율이며, 조정대상지역의 분양권은 보유기간 관계없이 50%이다. 그리고 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세는 별도다.

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만일 수분양자가 1년 정도 보유했고 양도차익이 1억 원이면 양도소득세는 50%에 지방소득세 5%해서 55%인 5.5천만 원이 세금이란 얘기다.

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그런데 이 때 수분양자가 이 분양권을 배우자에게 증여하고 바로 양도하면 어떻게 될까? 이 경우 수분양자가 배우자에게 프리미엄이 붙은 분양권을 시가로 증여하고 배우자가 양도하면 배우자의 취득가액(증여 당시 시가)과 양도가액이 같아 양도차익이 없어 양도소득세는 없다.

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그래서 시중에서 배우자에게 분양권을 시세로 증여하고 3개월 내에 팔면 양도소득세가 없다고 한다. 그러면 왜 이 경우에 배우자 등 이월과세가 적용되지 않을까?

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왜냐하면 배우자 등 이월과세는 양도자가 양도일부터 소급해서 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지, 건물, 회원권에 대한 양도차익을 계산할 때 적용하는 규정이기 때문이다. 분양권은 토지, 건물, 회원권 어디에도 속하지 않으니 시중에서는 분양권은 배우자가 증여받고 바로 팔아도 배우자 등 이월과세가 적용되지 않고 양도차익을 ‘0’으로 만들어서 세금이 없다고 하는 것이다.

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그런데 만일 분양권이 추후 주택에 되어 양도되었을 때는 배우자 등 이월과세가 적용될까? 이도 아니다.

왜냐하면 국세청 유권해석에 의하면 배우자 등 이월과세 적용대상 판정은 증여 당시를 기준으로 한다고 하기 때문이다. (서일 46014-11414, 2002.10.15) 그러니 분양권 상태로 증여하고 추후 부동산으로 바뀌어도 배우자 등 이월과세 적용대상은 아니다.

그러면 과연 시중에 떠도는 것처럼 시세가 급상승한 분양권에 대하여 배우자 증여를 통한 양도소득세 절세가 가능한 것인가? 그건 조금 더 생각해 볼 일이다.

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왜냐하면 배우자 등 이월과세를 적용할 수 없어도 우회양도 부당행위계산부인규정을 적용할 수는 있기 때문이다.

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우회양도 부당행위계산부인이란 거주자가 특수관계인(배우자 등 이월과세 적용시 제외)에게 자산을 증여한 후, 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 증여받은 자의 증여세와 현재의 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다는 규정이다.

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예를 들어 프리미엄이 1억원 붙은 분양권(기납입금 2억원)을 배우자에게 시가 3억원으로 증여하고, 배우자가 이를 바로 3억원에 매각하면 배우자가 증여받을 때 증여세도 없고, 분양권 양도시 양도소득세도 없지만, 수분양자가 직접 양도했다고 가정하면 프리미엄 1억원에 대해 양도세가 5.5천만 원이 과세된다.

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즉 우회양도 부당행위계산부인은 수분양자가 특수관계인을 통해 우회양도하여 조세회피를 했다면 수분양자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과하겠다는 규정이다.

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그런데 2009년 말에 이 규정에 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용하지 아니한다는 단서조항이 신설된 바 있다. 그래서 만일 분양권의 양도대금이 수분양자에게 귀속되지 않고 배우자에게 귀속된다고 최종 판정되면 우회양도 부당행위계산부인규정을 적용할 수 없다.

하지만 분양대금 납입부터 추후 주택의 보유 관리까지 사실상 부부가 함께 하면서 배우자에게 재산이 실질적으로 귀속되었다고 확정하기가 쉽지 않을 터이다. 부부끼리는 돈이 섞이고 때로는 등기도 섞이고 하는 것이 세상사니까.

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그래서 지금 당장에야 세금이 없는 것처럼 속일 수는 있어도 어떤 사람들은 그 양도소득으로 다시 재산을 취득하면서 배우자간 명의가 섞이기도 하여 우회양도 부당행위계산부인 대상이 될 수도 있고 그렇지 않은 사람들은 안 되기도 할 것이다.

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이렇듯 우회양도 부당행위계산부인 규정의 적용은 실무상 용이하지도 않지도 않고, 무엇보다 왜 배우자 등 이월과세에 토지, 건물, 회원권만을 국한해서 규정했는지도 불분명하다.

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결국 세법이 빈틈을 주니 세무대리인들이 시세가 급등하는 분양권의 절세 아이디어를 얘기하고, 그게 퍼져서 결국 분양권이 투기의 대상이 되기도 한 것 같다.

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그러나 어떤 경우에도 맞는 것은 배우자 등 이월과세든 우회양도 부당행위계산부인이든 배우자가 증여받고 5년 뒤에 팔면 다 괜찮다. 이는 진리인 셈이다.