절세가 아름답다 2화 : 양도소득세를 몰랐던 이야기 (비사업용 토지) > 절세테크100문100답

2017년 5월, 요즘 들어 갑작스레 집값이 오르고 매매도 많이 부세무사 사무실은 연신 양도소득세 문의 및 신고로 바쁜 나날을 보내고 있다.

그런데 세무사무실로 한 통의 전화가 왔다.

“(변대리) 여보세요? 부동산 세무사무실입니다.”

“(나변호사) 저 나변호사라고 같은 빌딩에 있다가 얼마 전에 서초동으로 옮겨갔는데 기억하시려나요? 부세무사님과 같이 커피도 한잔씩 하고 그랬는데.”

“(변대리) 오~ 기억하죠. 잘 지내시죠?”

“(나변호사) 아 실은 잘 못지내요. 급하게 물어볼 것이 있어서 그런데 부세무사님 사무실에 계신가요?”

“(변대리) 네, 잠시만요. 부세무사님~ 나윤건 변호사님 기억하시죠. 질문 있으시다고 하니 전화돌릴께요.”

변대리가 뭘하는지 뻔히 보이는 통유리 안에서 부세무사가 연신 고개를 끄덕인다.

“(부세무사) 전화바꿨습니다. 부동산 세무사입니다.”

“(나변호사) 세무사님, 그간 잘 지내셨죠? 사업을 어떠세요?”

“(부세무사) 부동산 세무사라 그런지 부동산 경기 따라가지오. 요즘은 부쩍 부동산 가격이 들썩여서 재미가 좋은 편입니다.”

“(나변호사) 좋으시겠어요. 그런데 세무사님, 제가 급하게 여쭐 것이 하나 있습니다.”

“(부세무사) 음~ 말씀하세요.”

“(나변호사) 제가 5년 전에 어머니로부터 경상도 시골에 있는 전답을 상속받았습니다. 그 때 기준시가로 3억 원 정도 해서 상속세 신고는 별도로 안했고요, 지금 제가 사정이 어려워져서 그 전답을 내놓으려다 보니 개발호재가 있어 시세가 10억 원이나 하더라구요. 그런데 양도소득세가 최고로 많이 나온다고 들어서요. 사실인가 여쭈려구요.”

“(부세무사) 어? 얼마 전에 아버님이 돌아가셨다고 부고문자가 와서 제가 장례식장으로 조화를 보낸 기억이 있는데요?”

“(나변호사) 맞아요. 그런데 그건 왜요?”

“(부세무사) 아 그러면 어머님 돌아가실 때는 아버님께서 살아계셨다는 거잖아요?”

“(나변호사) 그랬습니다. 그런데 왜?”

“(부세무사) 어머님께서 상속해 주신 전답은 기준시가가 그 당시 3억 원이라고 하면 시세는 적어도 5-6억 원은 넘었을 거예요. 특히 전답은 그렇죠.”

“(나변호사) 아마도 그랬을 겁니다.”

“(부세무사) 그런데 배우자가 살아있는 상태에서 상속이 발생하면 상속재산 10억 원까지는 상속세가 없어요. 상속시 일괄공제 5억 원과 배우자 상속공제 최소 5억 원을 받게 되니까요. 그러니 당시 전답을 적극적으로 7억 원 정도로 감정평가해서 상속세 신고를 했다면 상속세 부담은 전혀 없이 그 전답의 취득가액이 7억 원이 되었을텐데요.. 그랬다면 지금 시세 10억 원에 팔아도 양도차익 3억 원에 대해서만 양도세를 내면 되잖아요.”

“(나변호사) 그러게요. 왜 그걸 제가 몰랐을까요?”

“(부세무사) 제가 세무사무실하면서 상속세 전화상담이 오는 게 대부분 이런 식이거든요. 상속재산이 10억 원(배우자가 없는 경우는 5억 원)이 안되면 상속세가 없다고 하면 뒷 얘기는 들어보지도 않고 전화를 끊어요. 상속세 신고를 안해도 상속세가 없으니까 관심이 없는거죠. 그런데 이 때가 상속재산을 시세로 평가해서 취득가액을 제대로 신고할 제일 좋은 찬스인데 대부분 놓치는거죠. 변호사님 사례처럼요.”

“(나변호사) 그렇죠. 제가 그 때 상속세 신고를 감정평가해서 안했으니 그 당시 기준시가로 전답을 취득한 것으로 보는거죠?”

“(부세무사) 맞아요. 상속이나 증여는 무상취득이기 때문에 적극적으로 상속·증여재산의 시가를 신고하지 아니하면 기준시가로 취득한 것으로 간주되거든요. 아쉽습니다. 그러니 3억 원에 취득해서 10억 원에 매매하면 양도차익이 7억 원이고 세금이 그 절반 가까이 나올텐데요. 최고세율이 과세표준 5억 원 넘으면 44%(지방소득세 포함)이니 최고로 많이 나오는거 맞네요.”

“(나변호사) 그런데 제가 농사를 안지어서 비사업용 토지라고 하던데. 맞나요? 비사업용 토지는 양도소득세 일반세율에 10%p를 가산해서 세금을 물린다고도 하던데요. 그럼 55% 되는 건가요?”

“(부세무사) 재촌자경 안하는 농지는 비사업용 토지가 되서 양도소득세 일반세율에 10%p를 가산해서 과세하는 거 맞아요. 그런데 변호사님 어머님께서 돌아가신 때가 2012년 쯤 되시는거잖아요?”

“(나변호사) 네 2012년 10월이예요.”

“(부세무사) 그러면 비사업용 토지로 양도소득세 일반세율에 10%p를 가산하지는 않고, 양도소득세 일반세율을 적용한다고 보시면 되요. 이명박 대통령이 남긴 절세법입니다.”

이명박 대통령 재임시절, 리먼브라더스 사태 이후 침체된 부동산경기를 활성화시키기 위하여 지난 노무현 대통령 시절의 양도소득세 중과세 정책을 모두 폐기하였고 특히 소득세법 부칙 (2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】을 신설하여 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산은 일반양도소득세율을 적용하도록 확정하였다. 따라서 나변호사의 전답에는 10%p 가산율이 붙지 않게 되는 것이다.

“(나변호사) 그렇군요. 그나마 굿뉴스지만... 아무리 그래도 양도소득세율(지방소득세 포함) 최고세율이 44%, (2017년말 개정으로 46.4%로 2.2% 증세)라면 가산율 더해 55%이나 44%나 양도세 폭탄이라는 대세에는 지장이 없어요, 흐흐. 어찌 방법이 없을까요?”

“(부세무사) 양도세 고수는 상속과 증여를 이용하여 취득가액을 올리는 식으로 절세를 도모하죠. 상속 때 못했으니 증여를 이용하는 건데 사모님에게 이제라도 시가 평가해서 증여하세요. 시세가 10억 원이라면 6억 원까지 배우자에게 증여할 때 증여세가 없으니 60% 지분을 넘기세요. 그럼 사모님 취득가액 6억 원, 변호사님 취득가액 1.2억 원(기준시가 3억 원*40%)으로 총 7.2억 원으로 취득가액이 바뀌잖아요. 그리고 나중에 10억 원에 팔면 양도차익이 2.8억 원으로 줄죠.”

“(나변호사) 오호~ 그럼 바로 증여해서 팔면 되나요?”

“(부세무사) 아니요. 이걸 배우자 이월과세라고 해서 증여 후 5년이 지나서 팔아야 그 증여취득가액을 인정해 줘요. 5년 내 팔면 당초 증여 전 취득가액으로 간주해서 양도세를 부과하니 증여의 의미도 없어요.”

“(나변호사) 아흐, 상속 때 감정평가해 놓는건데 증여 후 5년을 더 기다려야 하는구만요.”

“(부세무사) 그렇죠. 그런데 한 가지 함정은 전답은 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있는데 상속이라는 부득이한 사유가 발생하면 농민이 아닌 상속인도 소유할 수는 있어요. 변호사님 케이스처럼. 그런데 증여나 양도를 하려면 반드시 상대방이 농민이어야 하니 사모님께서 경상도로 내려가셔서 농민이 되셔야 되겠습니다. 그렇게 8년 이상 자경까지 하시면 양도소득세 1억 원까지 감면을 받으실 수도 있어요.”

“(나변호사) 감면은 뭘요, 농지 취득요건이나 갖추고 5년 넘게 가지고 있다 팔면 좋겠습니다. 그런데 결혼할 때 보니 쌀이 쌀나무에서 열리는 줄 아는 아내가 무슨 ㅠㅠ. 아무튼 심각하게 고려해 보겠습니다. 감사합니다.”

“(변대리) 세무사님~ 밖에서 들으니 나변호사님께서 땅을 파시려나 봐요. 직업도 좋고 땅도 많고, 아 좋겠다.”

“(부세무사) 음~ 땅이 많아서 좋긴 할텐데 절세법을 몰라서 억울한 세금을 낼 수도 있을 것 같어. 기분도 그런데 시원한 아메리카노 어때? 변대리”