■ 화성시 칼럼 2화 ; 농어촌 주택과 양도소득세
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작성자 절세테크100문100답 댓글 0건 조회 1,932회 작성일 18-03-10 09:03본문
농어촌 주택과 양도소득세 - 세무사 장보원
얼마 전 뜻밖에 양도소득세 문제로 전전긍긍하던 한 노인이 지인의 소개로 찾아왔다. 자신은 30여년 넘게 서울에 집 한 채를 가지고 살다가, 배우자가 노후에 살자면서 10여 년 전 강화도에 있는 농가주택을 한 채 구입했더란다.
그런데 최근에 자신이 보유하던 서울 집을 매각했는데 세무서로부터 주택 매각에 따른 양도소득세를 신고납부하라는 안내문을 받았다고 한다.
자신은 배우자 소유의 강화도 농가주택은 당연히 1세대 1주택 계산시 제외되는 농어촌주택인 줄 알고 1세대 1주택자가 아니냐며 세무서니 구청이니 알아보니 강화도 소재 농가주택은 1세대 1주택에서 제외되는 농어촌주택이 아니란다. 이게 맞는 말이냐고 묻고 묻다가 내 순번까지 된 것 같았다.
주택을 매각하고 양도소득세 신고를 의뢰하러 온 분들 가운데는 농어촌주택을 보유해서 2주택자가 돼 있는 경우가 꽤 있다. 그리고 재산가치가 거의 없는 농어촌주택은 아예 주택으로 생각지 않다보니 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 당연히 받을 수 있는 것으로 생각하기도 한다.
그런데 농어촌주택이 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유주택에서 제외되려면 특례상속주택, 일반상속주택, 이농주택, 귀농주택, 농어촌주택 특례 가운데 하나에 해당해야만 한다.
1. 상속주택
기존에 1세대 1주택자가 1주택을 상속받으면 이 상속주택은 1세대 1주택 비과세 판정시 소유주택으로 보지 아니한다. 그런데 상속받는 주택이 2주택 이상인 경우에는 1주택에 대해서만 그 특례를 인정하고 그 외 일반상속주택에 대해서는 특례를 인정하지 아니한다. 그러나 특례를 적용받을 수 없는 일반상속주택임에도 피상속인이 농어촌주택으로 취득해서 5년 이상 거주했다면 보유 주택수를 계산할 때 이를 제외한다. |
2. 이농주택
이농주택은 농업이나 어업에 종사하던 사람이 전업專業해 전출함으로써 남겨진 농어촌주택을 말한다. 취득하고 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택은 1세대 1주택 판단 시 주택수에서 제외한다. |
3. 귀농주택
귀농주택이란 농업이나 어업에 종사하려고 1,000㎡ 이상의 농지(농업의 경우)를 소유하는 것을 전제로 취득한 대지면적 660㎡ 이내, 9억 원 미만의 주택을 말한다. 이러한 귀농주택은 세대원 전원이 귀농주택으로 이사하면서 귀농 후 최초로 양도하는 일반주택에 한해 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용한다. 다만 2016년 이후 귀농하려고 주택을 취득했다면 5년 이내에 일반주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있으니 유의해야 한다. 또한 귀농을 한다고 해서 일반주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 주었는데 만약 귀농일에서부터 3년 이내에 농업이나 어업에 종사하지 않거나 그 귀농주택에 거주하지 않을 경우에는 당초 비과세했던 양도소득세를 사유발생일로부터 2개월 말 이내에 신고·납부해야 한다. |
4. 농어촌주택 특례
농어촌주택 특례는 수도권 외 읍면지역에 소재하는 일정규모✽이하의 농어촌주택 한 채를 2003년 8월부터 2020년 12월 31일까지의 기간에 취득해서 3년 이상 보유하면 그 농어촌주택 취득 전에 보유한 일반주택을 양도할 때 이를 비과세하는 것이다. |
✽ 대지면적 660㎡, 기준시가 2억 원(한옥 4억 원) 이하인 경우를 말한다.
은퇴 후 시골에 내려가 전원생활을 해볼 생각에서 수도권 외 읍면지역에 소재하는 농어촌주택을 취득했다면 비록 상속주택, 이농주택, 귀농주택이 아니더라도 도심에 있는 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 걸림돌이 되지 않는다. 그러나 강화도는 수도권 외 지역이 아니라서 1세대 1주택 계산시 제외되는 농어촌주택에 해당하지 아니한다.
상담인의 심정에서는 마음이 찢어질 정도로 아쉬운 것이 10년 동안 값도 오르지 않은 강화도 농가주택을 서울 주택보다 먼저 양도하거나 증여했다면 그 농가주택의 기준시가의 3배에 달하는 양도소득세를 납부하지 않아도 되었을 텐데라는 것이다.
상담인은 당시 세법에 대해서 잘 몰랐지만 10여 년 전 강화도 농가주택을 매입할 당시 공인중개사도 구청 공무원도 “이건 1세대 1주택 판정시 주택으로 보지 않아요.”라는 말을 들었다며 억울하다는 항변만 한다. 그러나 이미 두 달 전에 등기도 끝난 서울 주택의 매매를 되돌릴 길도 없지 아니한가? 서울 주택 매매 전에 찾아와 상담만 받았더라면 하는 아쉬움이 남는 세무상담이다.
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