절세가 아름답다 7화 : 임대주택 등록 이야기(1) - 월간조세 4월호 > 절세테크100문100답

일반적으로 다주택을 보유한 사람이 주택을 양도하게 되면 그 주택의 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담하게 된다. 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받는 2주택 이상 보유자가 아닌 다주택자들이 주택매각을 주저하는 이유가 바로 이 양도소득세 부담 때문이다.

그런데 2014년부터 임대소득 양성화를 위해 다주택을 보유한 사람이 본인이 거주하는 주택을 제외한 나머지 주택을 임대사업자로 등록하고 사전 또는 사후에 임대기간 (5년)을 채우면 이 임대주택은 1세대 1주택 비과세 판단시 보유주택수 계산에서 제외하게 되었다. 즉, 주택이 아무리 많아도 거주용 주택 외에 다른 주택을 임대사업자로 등록하면 거주용 주택을 양도할 때 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것이다.

게다가 2018y까지 주택임대수입이 연 2천만 원 이하인 경우 비과세하고 기준시가 3억 원 이하의 전용면적 60m2 이하 소형주택을 전세로 임대할 경우 주택임대수입에 포함되지 않는다. 이 점을 감안하면 다주택자의 입장에서는 주택임대사업자등록으로 꿩도 먹고 알도 먹는 격이다.

아무튼 이 특례를 적용받으려면 ‘거주주택’과 ‘임대주택’의 조건을 충족해야 한다. 거주주택은 양도가액이 9억 원 이하여야 하고, 2년 이상 보유하면서 2년 이상 실제 거주한 사실이 있어야 한다. 2년 이상 거주한 사실이 있을 경우 양도 당시 거주할 필요는 없다. 또한 주택 수에서 제외되는 임대주택은 주택임대로 관할세무서에 사업자등록을 하고, 지방자치단체에 임대사업자로 등록해야 한다. 이때 임대기간은 세무서 및 지방자치단체에 사업자등록을 한 뒤부터 임대가 개시된 것으로 본다.

그리고 이러한 특례규정은 일시적 2주택 비과세와도 연동될 수 있다. 예를 들어 이미 수년간 보유하고 있는 주택 A(거주)와 B(임대)가 있다. 1세대 2주택자이므로 A주택을 매각할 때 일반적으로 양도소득세를 부담해야 하는데, B 주택에 대해 주택임대 사업자등록을 하고 지방자치단체에 임대사업자로 등록하면 A주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그런데 A주택(거주)과 B주택(임대)을 보유 중이면서 C주택을 매입한 경우에도 B주택을 임대주택으로 사업자등록 및 임대사업등록을 하면 B주택은 특례주택으로 바뀌어 보유주택 계산에서 제외된다. 그렇기 때문에 C주택을 구입하고 3년 안에 A주택을 매각할 때 일시적 2주택에 따른 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 다만 이러한 임대주택(B주택)은 5년간 의무적으로 임대를 해야 하고, 이를 위반할 경우 사전에 비과세된 양도소득세를 추징한다.

하지만 의무임대기간을 잘 채우면 되는 것이고 추가적으로 임대기간을 늘린다면 6년째부터 해당 장기임대주택을 양도할 경우 장기보유특별공제 혜택을 추가해 준다. 10년까지 채운 경우 최대 70%까지 장기보유특별공제 혜택이 주어지니 다주택자라면 주택임대등록을 하는 것이 상책이다.

부동산 세무사는 지인인 장보원 세무사가 출간한 책에서 임대주택 부분을 읽으면서 좀 더 구체적이고 생생한 사례를 언급하지 않은 것에 대해 아쉬워 했다. 그러던 중 핸드폰이 울린다.

“(박사장) 여보세요?”

“(부세무사) 사장님~ 멀리 베트남에서 어쩐 일이신가요?”

박사장은 부세무사의 기장거래처 사장으로 베트남에서 핸드백 공장을 운영하고 있는 중이다. 그리고 한국에는 무역거래를 위한 본사를 운영하고 있지만 실제 공장 운영이 사업의 중심이기 때문에 주로 가족과 거주하는 곳은 베트남이다.

“(박사장) 잘 지내셨어요? 부세무사님~”

“(부세무사) 잘 지냅니다. 그런데 베트남은 부동산이 괜찮죠?”

부세무사는 2017년의 한국마냥 요즘 베트남에 한국사람들이 가서 아파트 가격을 많이 올린다는 기사를 접한 것을 떠올리고는 뜬금없이 묻는다.

“(박사장) 저희는 베트남 부동산은 관심이 없구요, 제가 그렇지 않아도 부동산 때문에 전화를 드렸어요?”

“(부세무사) 무슨 부동산이요?”

“(박사장) 제 아내가 한국에 아파트가 하나 있는데요, 작년에 제 이름으로 부천에다가 오피스텔을 분양받았는데 그게 이번에 다 지어졌다고 하면서 저한테 주택임대사업자등록을 해야 한다고 하는거예요.”

“(부세무사) 왜요?”

“(박사장) 그래야 세금이 싸다면서요..”

“(부세무사) 그게 주택임대사업자등록을 하면 1세대 1주택 비과세 적용시 주택수에서 빼는데요, 사모님이 가지고 계신 아파트가 1세대 1주택이라고 보기에는 출입국 기록상 세대가 전부 베트남에서 주로 사시잖아요.”

“(박사장) 그렇죠.”

“(부세무사) 그러면 비과세되는 1세대 1주택자로 보기가 어려워요. 그러니 그 오피스텔을 주택임대사업자등록하는 방안을 사장님한테는 별반 해당 사항이 없어요.”

“(박사장) 그렇군요. 그러면 다른 세금을 안 싸지나요?”

“(부세무사) 종합부동산세를 낮추기 위해서 임대주택등록을 하기도 하는데요, 이 경우 사모님과 사장님이 각각 주택을 보유하고 있는 형태인데다가 그 오피스텔이 얼마나 하는데요?”

“(박사장) 2억 원인가, 조그만 거예요.”

“(부세무사) 종합부동산세와 아무런 관계도 없는 거예요. 그러니까 종부세도 싸지지 않구요.”

“(박사장) 그런데 월세를 50만 원 정도 받을 건데요, 제가 지금 한국 본사에서 받는 연봉이 2억 원인데 최고세율 가까운데, 그 월세도 최고세율 정도로 세금을 내는 거 아닌가요?”

“(부세무사) 그건 주택임대등록이란 별반 상관도 없이 주택임대사업자의 소득금액을 계산하는 것과 관련이 되어 있는 겁니다.”

“(박사장) 그게 무슨 말이예요?”

“(부세무사) 2018y까지는 주택임대수입이 연 2천만 원 이하인 경우 비과세하고 기준시가 3억 원 이하의 전용면적 60m2 이하 소형주택을 전세로 임대할 경우 주택임대수입에 포함되지 않습니다. 월 50만 원이면 연에 600만 원 정도 수입이신데 세금이 없어요.”

“(박사장) 2019년부터는요?”

“(부세무사) 그게요 2019년부터는 해당 과세기간에 주택임대수입이 2천만 원 이하인 자의 주택임대소득은 분리과세 주택임대소득이라고 해서 별도로 세금을 계산하는 법이 따로 있습니다.”

“(박사장) 그 세금이 싼가요?”

“(부세무사) 주택임대소득에 대해서는 일반적인 종합과세방식으로 정산하는 방법하고, 주택임대수입만 빼서 60%를 공제한 금액을 주택임대소득금액으로 해서 14% 세금 내는 방법 중 선택하는 것인데요, 연 수입이 600만 원이면 과세되는 소득금액은 40%니까 240만 원이고, 다른 복잡한 공제감면을 고려하지 않아도 14%면 33만 원 정도인가요? 그 주택임대사업자 등록을 하면 소득률을 조금 높게 낮게 한다는 것이 있긴한데..”

“(박사장) 그러니까 저는 뭐 주택임대등록을 해도 되고 안해도 되고, 제 근로소득과 합산되고 그런 건 아니네요.

“(부세무사) 그렇죠. 단 주택임대등록하시면 의무임대기간을 채우셔야 하고 그 전에 파시는 경우는 과태료가 있다지만 양수인이 주택임대실적을 인수하는 경우에는 괜찮다고는 하는데, 사실 사장님의 경제생활과는 큰 관계는 없어 보입니다.”

“(박사장) 아 알겠습니다. 다음 주에 한국 들어가요. 그 때 찾아뵙고 더 재밌는 얘기하시지오.”

2017년 11월에 통계청이 공개한 '2016년 주택소유통계' 조사 결과에 따르면 작년 11월 1일을 기준으로 주택을 보유한 전체 인원은 1331만 명이며, 1주택자는 1133만 명으로 전체의 85.1%이고, 2채 이상 보유한 198만 명(14.9%)라고 한다.

다주택자 중 2주택 보유자가 약 156만 명으로 다주택자 중 약 80%는 2주택자이며, 3주택자는 24만 명, 4주택자는 6만 명, 5주택자 이상은 오히려 11만 명으로 발표되었다. 그런데 5주택자 이상 중 3.6만여 명이 서울 거주자였고 그 거주자의 주소지는 송파구가 5.2천 명, 강남구가 3.6천 명, 서초구가 2.6천 명으로 나타났다.

그리고 전국 147개 시·구 가운데 주택을 2채 이상 보유한 거주자 비율 역시 서울 강남구가 제일 높은 것으로 나타났다.

부세무사는 요즘 임대주택 등록이 활발하다는 일간신문을 보면서, 주택 소유자의 약 3%에 해당하는 3주택 이상 보유자가 대한민국 전체 주택의 11% 정도를 가지고 있는 것에 대해 이 사람들의 손에 의해 부동산 가격이 오르락내리락 하는 것 같아 씁쓸했다.