절세가 아름답다 5화 : 옛날엔 그랬다네 (1) 상속과 증여 > 절세테크100문100답

부동산을 전문으로 하는 세무사. 그 명성에 걸맞게 이런저런 사연을 가진 사람들이 부세무사의 소문을 듣고 멀리서도 찾아와 준다.

​

하루는 70대는 넘은 것 같지만 풍채가 좋은 노인 한 분이 부세무사의 사무실 문을 힘차게 열고 들어왔다.

​

“(노인) 부동산 세무사님 사무실입니까?”

​

마침 부동산 세무사가 화장실에 간 사이라 변대리만 혼자 있었는데, 변대리는 우렁차게 부세무사를 찾는 노인의 말에 주눅이 들고 조금 무섭기도 했다.

​

“(변대리) 어, 지금 화장실에 가셨는데요? 어떤 일이시죠?”

​

“(노인) 에흠, 뭐 제가 처자에게 사사로이 말을 건넬 이유가 없으니 잠시 좀 기다립시다.”

​

변대리는 노인이 자신을 무시하는 것같아 다소 기분이 상했지만 어르신이니 그저 참아야지 하고 있었다. 이내 부세무사가 상큼한 비누향기를 풍기면서 사무실로 들어왔다.

​

“(변대리) 세무사님~ 손님이 오셨어요?”

​

변대리 옆에서 장승처럼 서 있는 노인이 고개를 끄덕이며 부세무사에게 악수를 청한다.

​

“(노인) 아휴, 말씀으로만 듣던 부동산 세무사이십니까? 반갑습니다.”

​

부세무사는 노인이 지방선거에 나오는 사람인가 싶어 속으로 ‘명함이나 주고 가시지..’ 하면서 친절히 응대해 준다.

​

“(부세무사) 네 요즘 선거준비하시느라 힘드시죠. 바쁘실텐데 명함을 주고 가시면 제가 잘 살펴보고 도울 일 있으면 돕겠습니다.”

​

그렇게 말하는 부세무사를 노인은 한창 뚫어지게 쳐다보다가 호탕하게 웃으면서 얘기한다.

​

“(노인) 내가 70평생 살면서 정치인이 되는 것이 꿈이었지만은 그리 살아보지 못한게 한이었는데 부동산 세무사님이 저를 시위원으로 만들어 주셨습니다. 하하. 그렇지만 오늘 제가 부세무사를 찾아온 것은 세금문제를 의논드리려고 온 것입니다만.”

​

‘앗!’ 부세무사는 이 분이 세무상담하러 오신 분이었는데 결례를 범했나 싶었다. 그리고 이내 방으로 안내했다.

​

“(부세무사) 아 그러세요. 그럼 제 방으로 들어가시죠.”

​

그 모습을 보고는 변대리도 ‘세무상담하러 오셨으면서..’라며 속말을 하면서 시원한 물 두 잔을 준비해서 부세무사 방에 가져다 놓는다. 노인은 시원한 물을 양껏 마시고는 이야기를 꺼낸다.

​

“(노인) 아휴~ 시원하네. 처자가 센스가 좋으시네요. 아무튼 부세무사님, 제가 세무사님을 찾아온 이유는 다름이 아니고 제가 지금으로부터 40년도 넘는 1970년 대 중반에 경기도 파주에 있는 전답을 상속받았어요. 그런데 그 때는 그 땅이 돈도 안되고, 내가 농사지을 사람도 아니고 나는 예술하는 사람이라 등기도 안하다가, 하도 어머니가 내 명의로 등기를 해 놔야 안전하다며 종용하기에 70년 대 후반인가 내 명의로 해 놨지. 그런데 그게 어느새 30억 원도 넘는 금싸라기 땅이 되어가지고 다음 달에 잔금을 받고 땅을 넘기기로 했단 말씀입니다.”

​

부세무사는 노인의 얘기를 듣자마자 ‘1985년 1월 1일 이전에 취득한 부동산의 취득시기는 1985년 1월 1일로 하는 것이고, 이 경우 상속으로 취득한 자산이라 하더라도 상속 당시 평가액이 아니라 다음 가액 중 큰 금액으로 한다는 규정을 떠올린다.

​

​

그러나 늘 그렇지만 1970년 중반에 그 토지의 실지거래가액이나 매매사례가액, 감정가액을 알 길은 하늘에서 별을 따는 것보다 어려운 일이기에 ‘결국 1985년 1월 1일 기준의 환산취득가액으로 가겠구나’라는 생각을 한다.

​

게다가 ‘이 부동산은 비사업용 토지라 일반적인 양도소득세율에다가 10%p를 가산한 세율을 적용하겠네’라는 생각까지 마친다.

​

“(부세무사) 어휴~ 70년대 중반에 상속받은 전답이니 취득가액도 크지 않을 터이고, 게다가 농사도 안 지으시고 40년이 넘었으니 비사업용 토지라 양도소득세가 만만치가 않겠습니다.”

​

“(노인) 아효, 바로 아시는구만요. 그래서 그 세금정리를 부탁하려구. 그리고 그 토지대금 30억 원을 나 혼자만 가지는 건 사람의 도리가 아니란 말이지... 내가 누이가 세 명에다 남동생이 하나가 있어요. 그러니까 그 땅 판 돈은 또 우리 5명의 형제자매가 법대로 나눠가져야 정당하다는 거야. 그런데 거기에 또 세금문제가 있나 없나 싶어서 찾아왔수다.”

​

“(부세무사) 어르신? 그 토지매매계약서 지금 가져오셨나요?”

​

“(노인) 그렇지. 가져왔지..”

​

부세무사는 토지양도가액은 토지매매계약서를 보면 나올 터이고, 토지취득가액은 환산취득가액으로 할 것이며 환산취득가액으로 계산할 경우 각종의 기타 필요경비는 공제하지 아니하는 것이라 세금계산은 간단하겠다고 판단한다. (재산세과-591 , 2009.03.20.)

​

그런데 생각보다 적은 금액(약 2억 원)이 취득가액으로 환산되자, 혹시 그 토지의 상속 개시 당시의 매매사례가액은 확인되지 않아 0원으로 하더라도 자본적 지출액과 양도비가 2억 원보다 많으면 그 쪽으로 취득가액을 검토(서면-2015-부동산-1663, 2015.09.11, 부동산거래-379, 2012.07.19.)해 보고자 노인에게 물어본다.

​

“(부세무사) 이 토지의 중개비용도 만만치 않았을텐데, 얼마나 주셨어요?”

​

“(노인) 실제는 1억 원인데 영수증은 3천만 원 조금 안되게 발급해 준다고 중개해 준 사람이 그러더군. 영수증에 나오는 것은 법정수수료이고 실제 이 거래하면서 컨설팅이 들어갔기 때문에 돈을 더 달라는 거야. 그렇지만 컨설팅 영수증은 따로 주기가 조금 어렵다면서..”

​

“(부세무사) 어르신. 만일 중개하신 분이 중개사라면 법정수수료 이상 수수료를 받으면 그 자격관련 법령에 위배가 되어서 그럴 겁니다. 그러나 세법은 꼭 법정수수료만 경비로 처리할 수 있다고 하지는 않아요. 될 수 있으면 지급하신 금액을 다 영수증이나 통장거래내역으로 가져오세요.”

​

“(노인) 나도 바보는 아니야. 하지만 그 토지를 팔게 된 공이 중개한 사람에게도 있으니 그 사람이 좀 수월하게 내가 눈감아 주는 것도 우리 남자들의 의리지..하하”

​

‘남자들의 의리라...아무튼 양도비가 최대 1억 원? 그 외로’

​

“(부세무사) 혹시 중개비용말고 다른 비용은 없었어요?”

​

“(노인) 그게 내가 관리하지 않은지 너무 오래된 땅이라 묘지가 많이 있었어. 그 묘지를 이장을 해야 그 땅을 팔 수 있으니 내가 그 묘지를 이장하는 조건으로 돈은 많이 썼어. 그런데 그런 것도 경비공제가 되는가?”

​

“(부세무사) 그 돈이 보상금이 아니라 묘지이장의 실비라면 토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용으로서 자본적 지출액에 해당해 양도차익 계산시 필요경비로서 공제한다는 심판례(조심 2013중0626)가 있어서 검토를 해 보긴 해야 되는데 얼마나 되나요?”

​

“(노인) 그래요? 돈은 2억 원 가까이 써야했지, 물론 그 중개한 사람이 다 미리 빌려주고 그런건데, 그렇지만 그 돈으로 실제 묘지를 이장하는데 다 쓰지는 않았을 것 같어.”

​

부세무사는 환산취득가액과 비교할 자본적 지출액과 양도비가 여러 가지로 문제가 많은 비용임을 직감하고 환산취득가액으로 하기로 노인을 설득했다.

​

“(부세무사) 이게 양도가액이 꽤 커서 국세청에서 양도소득세 신고처리업무 감사를 받게 될 거예요. 이 경우 환산취득가액으로 하면 아주 간단해서 문제가 전혀 없는 반면, 묘지이장비용과 중개비용은 여러 가지로 논란이 많이 될 것 같으니, 제가 문제가 작은 쪽으로 하겠습니다. 세금 차이도 크지 않고요.”

​

“(노인) 부동산 세무사가 부동산 세금전문가라니 다 알아서 해 줘요. 우리들은 한번 믿으면 끝까지 믿는 의리파잖아. 하하”

​

이 노인께서는 무척 화끈하셨다.

​

‘그런데 이 노인은 장기보유특별공제에 대해서는 알고 있을까?’

​

​

​