■ 화성시청 칼럼 제3화 조합원입주권과 양도소득세 > 절세테크100문100답

​조합원입주권과 양도소득세 - 세무사 장보원

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양도소득세는 개인이 부동산이나 부동산에 관한 권리, 주식 등 자산을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 과세하는 세금이다. 반면, 대가가 없는 무상거래인 경우에는 증여세를 과세한다.

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​부동산과 관련해서는 토지 또는 건물 외에도 부동산에 관한 권리를 매각할 때 양도소득세 과세대상이 되는데 부동산에 관한 권리란 지상권·전세권·등기된 부동산임차권·부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다. 그런데 실무상으로는 지상권·전세권·등기된 부동산임차권의 양도는 찾아보기 힘들지만, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도는 매우 흔하다. 여기서 부동산을 취득할 수 있는 권리란 아파트분양권과 조합원입주권이 대표적이다.

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사람들은 건설회사가 아파트를 분양할 때 입찰해서 분양권을 사고 프리미엄이 붙으면 팔기도 하며, 자신이 보유한 노후 주택단지가 재건축·재개발될 때 입주권을 받고 아파트 완공 전에 프리미엄을 붙여 팔기도 한다. 이 경우 양도차익이 있으면 양도소득세 과세대상이 된다. 다만 입주권은 이전에 소유한 노후 주택이 일시적으로 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐 상태이기 때문에 원소유자(승계소유자 제외)로서 1세대 1조합원 입주권 보유자라면 1세대 1주택 비과세 및 특례규정을 준용해 양도소득세를 비과세받을 수 있다.

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즉 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 입주권 양도시 양도소득세의 부담은 없다. 그러나 다주택자로서 입주권 양도에 대해 양도소득세가 과세되는 경우에 해당한다면 양도소득세의 계산은 세무전문가라고 그리 쉽지가 않다. 특히 ‘청산금’이라는 개념이 개입되면 일반인이 입주권의 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산을 이해하기란 거의 어렵다고 봐야 한다.

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개념적으로 설명한다면 이렇다. 재건축 등 대상주택을 (구)주택 상태에서 매각하지 아니하고 재건축 등의 관리처분계획인가가 떨어지면 그 인가일을 기준으로 재건축주택은 조합원입주권이라는 권리로 바뀌게 된다. 이렇게 입주권으로 바뀔 때 청산금이라는 개념이 개입된 다. 청산금은 권리자가 당초 보유주택의 평가액보다 재건축 후 더 큰 주택을 받고자 할 때에 추가적으로 납입하는 금액을 말하기도 하고, 당초 보유주택 평가액보다 더 작은 주택을 받고자 할 때 교부받는 금액을 말하기도 한다. 즉 권리자 상호 간의 정산금을 의미하는 것이다. 따라서 청산금이 개입된 자산의 양도소득세를 계산할 때 청산금은, 납입한 것은 자산의 취득가액에 가산하고, 교부받은 것은 자산의 (일부) 양도로 보면 된다.

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그리고 이러한 입주권 양도 시에 양도소득세를 계산할 때 관리처분 계획인가 전 양도차익 부분에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용한다. 왜냐하면 관리처분계획인가 전 부동산으로 양도했다면 적용받을 수 있는 장기보유 특별공제를, ‘입주권’으로 바뀌었다고 적용배제하는 것은 형평에 어긋나기 때문이다. ​

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그런데 입주권을 매각하지 아니하고 재건축이 완료되어 신축건물의 사용승인이 나오면 이때 다시 권리가 주택으로 바뀐다. 주택으로 바뀌어 추후 양도하게 될 때에 주택의 보유기간은 원조합원의 경우 종전 주택을 취득한 날(청산금을 납입한 부분은 관리처분계획 인가일)부터 계산하며, 입주권을 매입한 승계조합원은 신축주택의 취득시기인 사용승인일부터 계산한다.

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​이를테면 원주민이 아니고 승계조합원이 입주권만 사고판 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로만 보기 때문에(주택의 매매로 볼 여지가 없다는 의미) 부동산에 적용하는 장기보유 특별공제를 계산할 필요 없이 입주권 양도차익에 대해 1년 미만 보유 시 40%, 1년 초과 보유 시 6~42% 누진세율로 양도소득세를 계산하면 된다.

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​그리고 입주권을 매입한 승계조합원이 입주권 상태로 팔지 않고 신축주택 사용승인을 얻으면 이 때부터 주택으로 보유하게 되는 것이다. 그렇듯 입주권을 매입한 승계조합원의 신축주택 취득시기는 사용승인일이고, 이때부터 주택의 보유가 시작된 것이므로 사용승인일부터 2년이 되어야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나 많은 사람들이 입주권 매입시부터 2년을 보유하고 매각하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받는 줄 착각한다. 안타까운 일이다.

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​끝으로 요즘 다주택자 양도소득세 중과로 인해 세법이 많이 바뀌었다. 2018y 4월 1일부터 조정대상지역(서울, 경기 일부, 부산 일부, 세종시)에 소재하는 주택을 매각하는 경우 양도소득세를 중과세(세율 인상과 장기보유특별공제 배제)하는 것과 관련하여 입주권 양도시에도 중과세가 되는지 여부에 대해서도 많이들 궁금해 한다.

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​답은 간단하다. 입주권도 다주택자 판정시 주택 수에는 들어간다. 그러나 입주권 자체를 매각하는 경우에는 주택이 아니므로 다주택자 중과세규정을 적용받지 아니한다. 끝.

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