절세가 아름답다 8화 : 임대주택 등록 이야기(2) - 월간조세 4월호 > 절세테크100문100답

노무현 대통령 시절, 천정부지로 뛰던 부동산 가격에 많은 사람들이 “이게 다 노OO 때문이다”라는 말을 되뇌었지만, 당시 서울시장였고 유력한 대권주자인 이명박 후보가 다음 대통령이 될 가능성이 커지자, 많은 사람들은 높은 부동산 가격에도 불구하고 앞으로 더 가격이 오를 것이란 전망에 매수대열에 동참한다.

그리고 예상대로 이명박 후보가 대통령으로 당선되었다.

그러나 2008년 9월 리먼 브라더스의 파산으로 전 세계의 경제가 위기에 놓였고 한국도 예외는 아니었다. 그 당시 빚을 지고 부동산에 올라탄 사람들은 이명박 대통령이 취임하고도 가격이 오르기는커녕 더 떨어져 안절부절했고, 그런 부동산 경기를 살리기 위해 이명박 정부는 세제를 비롯한 각종 부동산규제를 푸는데 여념이 없었다.

그 때 세무전문가들도 잘 모르는 숨겨진 부칙 2009년 3월 16일부터 2012년말까지 취득한 부동산은 양도세 중과에서 면제된다는 조항이 탄생한다. 그 정도로 이명박 대통령 재임시절 내내 부동산 경기는 안 좋았다.

그런데 그 때 집값은 떨어지는데 스멀스멀 전세가가 오르는 현상이 발생한다. 전세계적으로 돈을 풀자 이자율 하락이 하락했고, 그 영향으로 집주인이 전세금을 은행에 예치해서 금융이자를 받는 게 너무 낮아지니 전세가 월세로 전환되어 전세품귀가 생긴 게 원인이었다.

전세가 적어지니 전세금이 오른다. 그래서 특이한 대출이 생기는데 그게 바로 “전세자금대출”였다.

이 대출 제도가 생기자 전세금이 폭등하면서 점차로 전세금이 집값의 80%에 육박하기 시작한다. 그러니 전세를 끼고 집을 사기기 수월했고 이를 빌미로 갭투자가 성행하기 시작했다.

박근혜 대통령 시절 초반, 부동산경기부양책으로 지방 미분양주택 양도소득세감면과 1세대 1주택자에게 매입한 주택도 양도소득세가 감면되는 파격정책이 확대되었지만 별로 오르지 않던 부동산이, 이렇게 갭투자가 성행하자 꿈틀거렸다. 어린이도 한다는 갭투자. 관련 서적이 베스트셀러가 되는 기염도 토한다.

그런데 집값이 떨어질 2009년부터 2013년, 14년까지 당시 세입자들은 집값이 떨어지니 더 떨어질거라며 전세금만 올려주고 살다가 어? 이상한데 하던 순간, 재건축으로 노후주택 하나당 아파트 2채 준다며, 초고층 아파트가 들어선다며 아파트값이 더 초고속으로 오르기 시작하고 전세값도 덩달아 오른다.

이게 2016년과 2017년의 우리 대한민국 부동산의 자화상이다. 그리고 2017년 8월 2일 장미대선으로 당선된 문재인 대통령이 세법개정안과 더불어 부동산대책을 내놓으신다. 십수년 간의 부동산 규제의 집약체로다가.

세제상 부동산 대책을 축약하자면 다주택자 중과로 이름 지을 수 있겠다. 2018y 4월 1일부터 서울, 경기 일부, 부산 일부, 세종시, 이른바 조정대상지역의 소재하는 주택을 매각할 때에 2주택자 이상은 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제도 해 주지 않는다는 것이다.

그런데 이렇게 되면 2018y 3월 31일까지 다주택자는 주택을 처분해야 한다. 그러나 2017년 8월 2일부터 약 8개월 간 주택을 급히 처분하기란 그리 쉬운 일이 아니다. 그러면 2018y 4월 이후에는 세금 때문에 팔지도 못하는데 주택을 팔라는 얘기인지 아니면 팔지 말라는 얘기인지 알 수가 없다.

음 그런데 2017년 12월 주거복지 로드맵이 발표가 되고 임대주택 활성화 방안이 마련되는 모양을 취하더니 연말 세법개정시 다주택자들에게 임대주택 등록시 세제상 퇴로를 열어주면서 짧게는 5년, 길게는 8년, 세제혜택을 완벽히 누릴려면 10년간 임대주택으로 사용하면 미래의 세금을 감면하되, 의무임대기간의 강제하고 임대료 상한을 연간 5%(사실상 2년에 한 번씩 계약하는 것에 비추어 보면 연간 2.5%)를 묶는 얘기가 회자되기 시작된다.

게다가 주택임대사업자 등록에 따른 건강보험료 감면 등 실제적으로 다주택자들이 우려했던 세금과공과를 정리해 주니 많은 수의 다주택자들이 주택임대사업자로 등록하기 시작한다.

앞으로 5년에서 10년 간은 세입자로 사는 삶이 그리 팍팍하지 않게 된다면, 그것이 주택에 대한 수요와 공급의 심리에 어떤 식으로 반영되어 주택가격이 움직일 지 부동산 세무사는 신문에 기고할 칼럼을 쓰면서 생각해 본다.

그러던 중 한 부부가 사무실로 들어온다.

“(부부) 세무상담 가능한가요?”

부동산 세무사가 칼럼을 쓰고 있는 것을 보고 있던 변대리가 부동산 세무사에게 상담가능하시냐고 묻자, 부동산 세무사는 얼른 초고를 덮고서 상담인을 맞이한다.

“(부세무사) 들어오세요.”

“(부부) 바쁘신가 봅니다. 저희가 상담드릴 것이 있어서요”

부동산 세무사는 요즘 하도 임대주택 등록으로 세무상담이 많아서 농담반 진담반으로 말을 건넨다.

“(부세무사) 임대주택 등록 때문에 오셨나요?”

부부는 흠칫 놀라면서 되묻는다.

“(부부) 어떻게 아셨나요? 운명철학도 연구하세요?”

“(부세무사) 아 그게 아니라 요즘 세무상담의 8할이 임대사업자 등록이야기랍니다.”

“(부부) 그렇군요. 저희만 고민하는게 아니군요.”

“(부세무사) 사장님, 사모님 댁은 주택을 많이 가지고 계신가 봅니다.”

“(부부) 아니예요. 서울에만 2주택 있어요.”

“(부세무사) 2주택은 언제 사셨는데요?”

“(부부) 한 채는 저희가 사는 아파트인데 10년 넘게 가지고 있었고 양도차익은 4억 원에 사서 지금은 5억 원 정도 하는 것 같습니다. 그리고 한 채는 근린생활주택으로 주택반, 상가반인데 1년 전에 샀는데 요즘 땅값이 올라서 2억 주고 산 것이 6억 원이 되었어요.”

“(부세무사) 근생건물 대박나셨나요. 그런데 뭘 임대주택등록한다는 거죠?”

“(부부) 하도 뉴스에서 임대주택 등록해야 세금이 싸다고 해서요.”

“(부세무사) 임대주택 등록을 고민하시는 분들은 적어도 3,4채는 되셔야 고민의 가치가 있습니다만....”

“(부부) 왜죠?”

“(부세무사) 임대주택 등록하면 적어지는 세금이란 것이 다주택자를 벗어날 수 없는 지경으로 주택이 많은 사람들에게 거주주택 외에 임대주택으로 모조리 등록하면 거주주택 양도시 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 해주고, 임대주택을 의무임대기간이라고 최소 5년에서 10년까지 하면 임대주택 양도소득세를 공제 또는 감면해 주는 거랑, 종합부동산세를 면제해 주는 것 등등 그런 거거든요. 그런데 2주택자는 임대주택으로 하는 양도소득세 절세 외에도 절세방안이 많고, 종합부동산세는 2주택일 경우 세금 자체가 없는 경우가 더 많아요. 특히 부부가 각자 보유하고 있는 경우라면 더더욱.”

“(부부) 그럼 저희는 어떻게 하면 되죠?”

“(부세무사) 지금 양도소득세가 많이 나올까봐 걱정하는 건 근린생활주택이잖아요. 지금 사는 10년 보유한 거주주택은 양도차익이 1억 원 정도라면서요.”

“(부부) 그렇죠.”

“(부세무사) 일단 근린생활주택 취득 후 3년이 안되셨으니, 지금 아파트를 파시면 일시적 2주택 양도소득세 비과세 대상이시네요.”

“(부부) 그렇죠. 근린생활주택을 취득한 지 1년 밖에 안되었으니 앞으로 2년 내에 거주주택을 팔면 비과세죠.”

“(부세무사) 그것을 팔고나면 근린생활주택이 1세대 1주택이잖아요.”

“(부부) 그렇죠.”

“(부세무사) 그 근린생활주택의 주택부분이 상가주택 부분보다 크면 전부 주택으로 보니까 그것만 잘 챙기시면 근린생활주택을 파실 때도 1세대 1주택 양도세 비과세되죠.”

“(부부) 그런데 만일 아파트를 2년 내 못 팔면 어떻게 하죠?”

“(부세무사) 그런 상황이 된다고 근린생활주택을 주택임대사업자등록을 하실건가요? 비록 근린생활주택을 임대주택으로 등록하면 거주 아파트는 1세대 1주택으로 간주해 주지만 그 근린생활주택을 최소 5년간 못 팔고 나중에 팔 때도 1세대 1주택 양도세 비과세가 되는 건 아니예요? 그래도 되나요? 차라리 그런 상황이라면 아파트 팔고 양도세를 내는 게 낫지 않나요? 그리고 근린생활주택을 팔면서 1세대 1주택 비과세 받구요.”

“(부부) 사실 근린생활주택이 생각보다 많이 올라서 팔고 싶거든요.”

“(부세무사) 그럼 결국 아파트가 걸림돌인데 그 아파트를 2년 내 매각하시구요. 어떻게든 그걸 정리하고 근린생활주택을 보유기간 2년 채워서 매각하세요. 이 경우는 임대주택등록으로 해결될 수 있는게 아닙니다.”

“(부부) 잘 알겠습니다. 그런데 그러면 어떤 사람들이 주택임대사업자등록을 해야 하나요?”

“(부세무사) 예를 들어 갭투자로 조정대상지역에 집을 한 10채 쯤 보유하고 있다고 생각해 보세요. 그리고 자신이 거주하는 주택이 하나 있구요. 그러면 올해 4월부터 그 주택들을 매각하면 양도세율이 최고 62%에 지방소득세가 6.2%면 거의 양도차익의 70%가 세금입니다. 팔래야 팔 수가 없어요. 그러면 주택임대주택등록하는거죠. 그리고 10년간 보유하면 장기보유특별공제를 70% 해 주거든요. 중과세도 배제해 주고요. 그러니까 그런 분들은 어쩔 수가 없어요. 그런데 2, 3주택 있는 분들은 다른 방법도 가능하죠.”

“(부부) 저희 얘기말고도 다른 방법이 있나요?”

“(부세무사) 사장님 사례는 아니지만 예를 들어 2주택자의 경우 배우자에게 1채를 시가로 증여하면 취득가액을 당초 배우자가 취득한 가격이 아닌, 증여시 시가로 높힐 수가 있습니다. 그리고 증여 후 5년이 지나서 매각하면 1세대 2주택이라도 양도차익을 없애서 세금을 줄일 수도 있죠. 임대주택 등록해도 어차피 5년 이상은 의무 임대해야 하고, 장기보유특별공제를 70%까지 받으려면 10년 간 의무임대해야 하는데 그것보다 더 낫죠.”

“(부부) 저희는 배우자 증여가 어떻다고 보세요?”

“(부세무사) 그 거주 아파트를 앞으로 2년 내 팔면 양도세가 아예 비과세인데 뭣하러 배우자 증여를 하세요. 배우자 증여를 하면 5년간 팔면 도루묵이예요.”

“(부부) 아 예~ 세금은 어렵지만 시키시는대로 해서 절세하겠습니다. 감사합니다.”

부세무사는 아무 세금 문제도 없는 사람들이 또 임대주택 등록여부 때문에 찾아온 것을 생각하면서 아까 쓰다만 기고문을 꺼내서 다시 쉬운 사례로 수정해 본다.

‘세법은 전문가나 기자가 알 것이 아니라 국민이 알아야 하는 것인데... 현재 양도소득세법은 너무나 복잡하게 꼬여 있어서 전문가도 알기가 쉽지가 않네...’