■ 화성시청 칼럼 제15화 - 1세대 1주택의 양도소득세와 취득세 > 절세테크100문100답

▢ 화성칼럼 - 1세대 1주택의 양도소득세와 취득세

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1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도한 경우에는 소득세법상 양도소득세를 비과세함으로써 1세대 1주택자의 주택마련 및 유지에 어려움이 없게 하고 있다.

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그런데 소득세에서 종종 이슈가 되는 것은 1세대 여부이다. 소득세법상 1세대란 거주자 및 그 배우자가(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다) 그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 다만 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 소득이 중위소득의 40% 이상으로서 소유 부동산을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(원칙적으로 미성년자는 제외)에는 단독세대주라도 1세대로 간주한다. 

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그러다보니 2주택자의 경우 생계를 같이 하는 자녀 명의로 1주택을 보유하게 하다가 30세가 넘으면 세대분리하여 주민등록상 각각 1세대 1주택의 형식이 되도록 만들곤 한다.

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예를 들어 부모가 성인자녀와 생계를 같이하면서 부모 명의로 주택 1채, 자녀 명의로 주택 1채가 있는 경우에는 1세대 2주택자가 된다. 이때 1주택을 양도하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없는데, 양도일 이전에 일정규모의 소득이 있거나 30세 이상인 성인 자녀가 1세대로 세대분리하면 절세를 할 수 있다. 부모와 자녀가 각각 1세대 1주택자가 되기 때문이다. 그러나 세대분리는 형식적인 주소이전으로 되는 것이 아니다. 과세관청은 별도 세대를 판정할 때 부모와 자녀가 실제로 생계를 같이하는지 여부로 판정하는 것이지 형식적으로 부모와 자녀의 주소를 달리한다고 별도 세대로 보지는 않는다. 이러한 생활관계를 파악하기 위해 과세관청은 가족의 신용카드 사용지와 교통카드 사용지, 공과금 청구지까지 확인한다. 따라서 실제적으로 세대분리를 하지 않고 형식적으로만 주소이전을 했다가는 큰 낭패를 보게 된다. 왜냐하면 1세대 1주택자의 주택양도가 아니라 1세대 2주택 자의 주택양도로 보기 때문이다.

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그런데 지방세법에는 상속으로 인해 주택을 취득하게 되어 1가구 1주택자가 된 경우라면 해당 상속주택에 대한 취득세를 감면하도록 규정하고 있는데 오히려 소득세법과는 양상이 다르다.

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지방세법령은 1가구 1주택이란 「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택(고급주택은 제외한다)을 소유하는 경우를 말한다고 규정한다.

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그러다 보니 주민등록상은 동일 세대로 구성되어 있는 가족이 사실상 별도의 생계를 하고 있는 상태라도, 사실상 별도 세대원이 1주택 이상을 가지고 있는 상태에서 상속으로 1주택을 취득했다면 감면대상이 되지 않는다.

예를 들어 아버지가 돌아가시고 1주택을 어머니가 상속받는다. 그런데 그 어머니의 주민등록상에는 미국에 유학간 딸이 있고, 그 딸 이름으로 다른 주택이 있다. 이 경우 유학간 딸과 생계를 같이 하지 않음이 명백함에도 어머니는 상속으로 인해 1가구 2주택자가 된 경우에 해당하기 때문에 취득세 감면을 받지 못한다.

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대법원 2014두42377(2015.01.15) 판례는 소득세법에서는 ‘1가구’와 달리 ‘1세대’라는 용어를 사용하고 있고, ‘1세대’를 "거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대"라고 규정하고 있으므로, ‘1가구’는 ‘1세대’와는 다른 용어이며, 조세감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 점 등에 비추어 보면, 지방세법에서 말하는 ‘1가구’는 동일 세대에서 생계를 같이하는 경우로 한정하여 축소 해석할 수는 없고, 법문언대로 ‘세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 엄격하게 해석하여 세대별 주민등록표의 기재에 따라 획일적으로 판단하여야 할 것이라고 판시하였다.

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결국 아버지가 아파서 상속을 걱정해야 할 때가 오면 유학간 딸의 주민등록을 어떻게 정리하느냐에 따라 취득세 감면이 되냐 안되냐 하는 것이니 소득세법과 헷갈리지 않길 바랄 뿐이다. 끝.

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