■ 화성시청 칼럼 제8화 - 종합부동산세 개정 > 절세테크100문100답

▻ 2018Y 8월 종합부동산 개정세법(안) - 세무사 장보원

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​* 913대책으로 종합부동산세법이 다시 바뀝니다. (새로운 칼럼을 기대해 주세요)​

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​​1. 개 요

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종합부동산세란 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 전국의 주택과 토지를 주택(부속토지 포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 개인별 보유액을 합산하고 유형별 공시가격의 합계액이 법정한 과세기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 국세인 재산세다. 종합부동산세 산출세액을 계산할 때에는 과세대상이 겹치는 지방세인 재산세액 상당액을 세액공제하여 이중과세를 조정한다.

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즉 1차로 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 다음의 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과하는 것이다.

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다만 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 9.1일부터 9.30일까지 합산배제신고하는 경우에 종합부동산세에서 과세제외한다.

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2. 납세의무자

​따라서 종합부동산세의 납세의무자는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세 유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제액을 초과하는 재산세 납세의무자를 말한다.

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(1) 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 자

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(2) 종합합산토지(나대지 등) : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자

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(3) 별도합산토지(건물부속토지 등) : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자

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3. 과세표준

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종합부동산세를 과세함에 있어 과세표준은 공시가격 합계액에서 공제액을 초과하는 가액을 그대로 사용하는 것이 아니라 공정시장가액비율이라는 것을 곱하여 산출한다. 현행 공정시장가액비율은 80%이다.

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따라서 이를 과세유형별로 정리하면 다음과 같다.

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그런데 2018Y 8월 기획재정부가 발표한 세법개정안에 따르면 이러한 공정시장가액비율을 인상하여 2019년에는 85%, 2020년에는 90%로 적용할 예정이라고 한다.

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4. 세 율

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종합부동산세를 산출하기 위하여 과세표준에 적용하는 세율은 유형별로 다음과 같다.

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(1) 주택의 종합부동산세율

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(2) 종합합산대상토지의 종합부동산세율

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(3) 별도합산대상토지의 종합부동산세율

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그런데 2018Y 8월 기획재정부가 발표한 세법개정안에 따르면 이러한 주택의 종합부동산세율을 과세표준 6억 원 이하는 종래 0.5%을 그대로 유지하고 6억 원 초과분에 대하여는 세율구간별로 다음과 같이 인상할 예정이다.

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또한 종합합산대상토지의 종합부동산세율도 다음과 같이 인상할 예정이다.

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5. 사례검토

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이와 같은 세법개정안의 취지는 앙등하는 주택가격과 비사업용 토지가격을 종합부동산세로 잡겠다는 정부의 의지가 담긴 것이라 평가할 수 있다.

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그런데 단순한 예로 다주택자가 공시가 합계 12억 원의 아파트를 보유하고 있다고 가정할 때, 현행 규정에 따른 종합부동산세나 개정 규정에 따른 종합부동산세나 달라질 것은 거의 없다. 왜냐하면 과세표준 6억 원 이하는 과세표준 산출시 고려하는 공정시장가액비율이 5% 인상분 3천만 원(=공제액 초과액 6억 원*5%)이 올라가는 것뿐이고, 거기에 적용되는 세율은 0.5% 그대로라 고작 15만원의 세금이 증가한다.

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만일 2주택자가 공시가 합계 15억 원의 아파트를 보유하고 있다고 가정할 때도 개정안에 따른 종합부동산세의 세부담은 그리 크지 않다. 과세표준 산출시 고려하는 공정시장가액비율이 5% 인상분 4.5천만 원(=공제액 초과액 9억 원*5%)이 올라가는 것뿐이고, 거기에 적용되는 세율이 0.1% 올라서 현행 규정보다 약 5십만원의 세금이 증가한다.

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다만 3주택자가 공시가 합계액 15억 원의 아파트를 보유하고 있다면 개정안에 따른 종합부동산세의 세부담은 다소 올라간다. 과세표준 산출시 고려하는 공정시장가액비율이 5% 인상분 4.5천만 원(=공제액 초과액 9억 원*5%)이 올라가고 아울러 거기에 적용되는 세율이 0.4% 올라서 현행 규정보다 약 1백만원의 세금이 증가한다.

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그러나 이러한 종합부동산세의 증가액은 공시가 합계액 15억 원의 아파트가 (현재 시세로 따지면 30억 원 가깝게 평가될 것으로 예상된다) 최근 2년 안에 올라간 주택가격 급등분에 비하여 새발의 피도 안 될 것으로 사료된다. 그러니 ‘칼은 칼집에 있을 때 더 무서웠구나, 막상 꺼내어 휘둘러 본 들 공기만 가른다’라는 생각이 드는 건 나만의 생각일까 싶다.

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