절세가 아름답다 23화 : 공익사업 수용과 양도소득세 이야기 > 절세테크100문100답

► 절세가 아름답다 23화 : 공익사업 수용과 양도소득세 이야기

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“(변대리) 세무사님! 상담전홥니다”

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‘어제 밤 과음으로 몸이 물먹은 솜같은데 오늘도 여전히 상담전화는 사정을 봐주지 않는구만.’

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“(부세무사) 전화 돌려주세요.”

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“(환매자) 여보세요? 여보세요?”

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“(부세무사) 네~말씀하세요. 어떤 건으로 전화주셨나요?”

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“(환매자) 네, 제가 환매받은 땅이 있는데 이번에 주택공사에 수용이 됐어요. 양도소득세가 얼마나 나올까 해서요?”

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“(부세무사) 환매받은 땅이라뇨?”

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“(환매자) 예전에 의정부시에서 역사 신축 때문에 수용을 했던 땅인데 다시 환매로 취득한 거예요?”

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‘으음 재밌는 사례이군’

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“(부세무사) 아무래도 이건 수용 및 환매관련 서류를 가지고 제 사무실로 내방하셔야 할 듯 싶네요. 사실관계를 확인해야 답이 정확한 거라서요.”

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“(환매자) 사무소 주소 좀 부탁드립니다.”

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“(부세무사) 네~”

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양도소득세 신고에 있어 가끔씩은 다양하고 복잡한 양태를 띄는 경우가 있다. 일반적인 주택과 토지의 거래는 대체로 양도소득세액을 쉽고 확정시킬 수 있지만 나름대로 사연이 있는 주택과 토지는 그 사연이 얽힌만큼 고민해야 할 일이 많다.

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‘환매라.. 수용과 그에 따른 환매, 그리고 수용에 대해 고민해 봐야겠군..’

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환매란 타인에게 팔았던 부동산 등을 다시 사는 경우를 말한다. 따라서 당초 양도시에 발생한 양도차익에 대하여 양도소득세 납세의무가 있고, 환매 이후 재차 양도시에 발생한 양도차익에 대해서도 양도소득세 납세의무가 발생하는 것이 원칙이다.

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“(환매자) 저기요, 세무사님 계세요?”

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“(변대리) 네~들어오세요.”

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“(환매자) 저 아침에 전화상담했던 사람인데요. 부세무사님 계시나요?”

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“(부세무사) 바로 제 방으로 들어오세요.”

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“(환매자) 아까 말씀하신 서류들 여기 가지고 왔습니다.”

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부세무사는 서류를 살피고 자동적으로 대법원 인터넷 사이트에 들어가 수용지역의 등기부 등본을 떼어 본다. 전자정부 사이트에서 토지대장도 떼어 본다. 수용에 따른 사업인정고시 내역까지 인터넷으로 찾아본다.

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납세자들은 대개 토지보상문건만을 들고 오는 경우가 대부분인지라 나머지는 세무사 스스로 다 찾아내는 것이 이 쪽 업계의 관행이기도 하다. 그런 면에서 인터넷으로 연결된 세상 덕분에 세무대리가 많이 편해진 셈이다.

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“(부세무사) 음.. 수용된 땅은 2001년도에 취득하신 거네요. 그리고 OOO역사 신축 때문에 수용되신 때는 2016년도인데 그 때 20억이나 받으셨네요.”

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“(환매자) 아마 그럴 겁니다. 그 때도 양도소득세가 많이 나왔는데..”

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“(부세무사) 그때 양도세는 정확히 내셨다고 치고, 그나저나 환매는 어떻게 된 겁니까?”

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“(환매자) 의정부시에서 OOO역사 짓겠다고 수용해 놓고서는 땅이 남는다고 2017년 3월인가 20억 원에 다시 사라고 하더라구요. 그리고 2018Y 2월에 주택공사에서 바로 25억 원에 재차 수용된 거예요.”

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 91조에 보면 토지가 수용된 후 10년 이내에 당해 사업의 폐지변경 등으로 필요 없게 된 토지가 있으면 수용 당시의 토지소유자에게 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다고 규정하고 있다.

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“(부세무사) 그러면 환매수하시고 1년 이내에 수용되셨으니 단기양도에 해당하시네요. 양도소득세는 뭐 간단합니다. 양도가액 25억원에 취득가액이 20억원이니까 양도차익이 5억원이고 양도소득세가 50%, 지방소득세까지 5% 네요.”

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“(환매자) 그래서 억울한 거 아닙니까? 2001년부터 가지고 있던 토지가 의정부시에 수용되었다가 다시 반환받은 것인데 2018Y 초에 주택공사에 수용되면 십 수 년을 넘게 가지고 있었던 것으로 봐서 세금을 계산해야지 어떻게 1년도 안 가지고 있었다고 말합니까?”

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“(부세무사) 그런데...그렇지는 않은 것 같네요. 만약 의정부시에서 다시 환매시켜 주지 않았더라면 주택공사에 재차 수용당하시면서 얻게 되는 양도차익 5억 원은 없었을 것이고, 주택공사에 수용될 때의 취득가액은 2001년도에 취득하신 때의 취득가액이 아니라 2017년 3월에 환매하신 취득가액 20억원이지 않습니까? 그러니까 추가적인 양도차익 5억원에 대하여는 양도세를 내셔야 하고 또 단기차익이 맞으신데요..”

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“(환매자) 에구..뭐 그건 그렇다고 치구요.. 2016년에는 15% 감면이 되었는데, 지금은 10%라고 하던데요.”

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“(부세무사) 2015년에 공익사업 감면이 당초 15% 감면에서 10% 감면으로 줄어요. 그런데 그 법 시행 전에 사업인정고시가 된 사업지역의 사업시행자에게 2017년 12월 31일까지 사업지역 내 토지 등을 양도한 경우는 종전 규정을 따른다고 해서 15% 감면받았을 겁니다.”

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“(환매자) 그럼 지금은 10% 감면 맞는거죠?”

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“(부세무사)으음.. 그런데 아무래도 제가 생각할 때는 10% 감면도 안되겠습니다. 왜냐하면 공익사업용 토지의 양도소득세 감면규정은 사업인정고시 전부터 2년 이상 가지고 있었던 토지만 해당되는데 이것은 환매하여 취득한 시기가 2017년 3월이라 적용대상이 되지가 않는 것 같네요.”

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조세특례제한법에는 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면규정이 있다. 일단 현금보상시 10% 감면과 토지보상채권보상시 15% 감면규정이 있는데 이 규정은 사업인정고시일 전 2년 전부터 취득한 토지에 한하여 적용된다.

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“(환매자) 세무공무원은 감면신고하라는데 세무사님이 어떻게 그렇게 하지 말라니..참 이상하네요. 그냥 세무서에서 시키는데로 하면 되지 않나요?”

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“(부세무사) 일선 세무공무원의 세무지도는 세무서의 공적인 견해가 아닙니다. 그런 예규나 판례는 수도 없이 많아요. 어차피 세무지도해 주신 그 분이 책임질 수도 없거니와 제게 세무신고를 의뢰하시면 제가 소명해야 하는데 저의 능력 밖의 문제입니다. 아무튼 감면은 안되겠네요. 만일 감면을 원하신다면 일단 예정신고부터 해 놓고 국세청에 유권해석을 받아서 안된다고 하면 수정신고하는 것도 한 방법이긴 합니다만 이미 비슷한 유권해석들이 많네요. 한 장 카피해 드릴까요? ”

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“(환매자) 됐습니다.. 그럼 다시 세무서에 알아보고 찾아오겠습니다.”

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‘(부세무사).........................’

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가끔은 열심히 세법규정을 찾아서 설명해 두고도 납세자를 납득시키지 못해 그냥 돌려 보내는 경우도 많다. 여기저기 세무사는 많으니 ‘세무쇼핑이랄까?’ 납세자들은 유리하게 말하는 이를 찾아다니는 경우도 더러 있는 것 같다. 아예 미련을 두지 않는 편이 낫다.

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“(부세무사) 세무서에 가서 확인해 보세요. 그리고 상담료는 2만원입니다.”

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“(환매자) 돈 1만원이 아니고 100만원이라도 세무사님께 드릴 수가 있어요. 뭐 양도소득세를 줄이는 뾰족한 수만 있다면....감면이 10%라고 해도 2.5천만 원이 감면예요.”

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자의가 아닌, 법률에 의하여 수용되는만큼 조세특례를 마련해 주는 일은 어쩌면 당연한 일일지도 모른다. 그러나 그 해석은 엄격하게 하여야 한다.

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“(부세무사) 잘 선택하세요. 물론 2.5천만원 감면신고하고 나중에 드러나면 그 돈 내고 가산세로 2, 3백만원 추가부담하는 거라고 생각할 수도 있지만 부당한 경우에는 기본적으로 1천만원 이상 가산세로 부담할 수도 있습니다.”

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과소신고가산세율은 납부세액의 10%이지만 부당과소신고에 해당할 경우 납부세액의 40%의 가산세를 부담하여야 한다. 또한 매 1년마다 납부불성실가산세로 약 10%의 가산세를 부담하여야 한다. 다만, 부당과소신고라는 것이 허위나 은폐 또는 사기 기타 부정한 행위같은 것을 말하긴 해서 이 건은 부당과소신고라고 말하기는 어렵지만 납세자는 탈루하는 세금과 가산세의 크기를 비교해서 세무신고의 의사결정을 하는 경우도 많은 점은 시사하는 바가 크다.

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“(환매자) 네 알겠습니다..”

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나중에라도 신중하고도 현명한 선택을 했으면 좋겠다. 그리고 국가사업 때문에 충분하게 보상받으신 터이고 그 중 일부를 국가에 세금으로 내는 것이 무엇이 그리도 아쉬울까?

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“(부세무사) 변대리..여기 냉녹차 한 잔 타 주세요.” 덜 풀린 속이나 달래야겠다.