절세가 아름답다 9화 : 농어촌 주택 이야기 - 월간조세 5월호 > 절세테크100문100답

► 절세가 아름답다 9화 : 농어촌 주택 이야기

오늘도 부동산 세무사는 사무실 안 조그만 유리방 안에서 신문칼럼을 준비하고 있다.

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이번 주제는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정 중 상속주택 특례와 관련한 것이었다. 사실 1세대 1주택 양도소득세 비과세 가운데 가장 어려운 부분이 상속주택 특례규정이다. 그런데 또 이 문제를 물어오는 사람들이 많다.

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상속세는 매년 전체 상속인 가운데 약 2%만 내고 있지만, 주택을 상속받는 일은 흔히 발생하기 때문에 상속주택이 자신의 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 미치는 영향을 알고 싶어 하는 것이다.

상속주택 특례 규정이란 상속받은 주택과 상속 개시 당시 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 규정이다.

이러한 상속주택 특례규정의 취지는 상속 이전부터 별도로 세대분리가 된 1주택자가 상속이라는 불가피한 상황에서 물려받은 상속주택 때문에 2주택자가 되어 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받지 못하는 것을 해소해 주기 위한 것이다.

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따라서 이 경우 당초 일반주택을 보유한 1주택자가 상속받은 주택을 먼저 양도하면 상속주택 특례규정에 따른 비과세 혜택을 받을 수 없다. 즉, 일반주택을 먼저 양도해야 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 결국 어떤 주택이 비과세 기득권을 가지고 있느냐를 생각해 보면 된다.

그리고 상속받을 당시에는 일반주택이 없었는데 주택을 상속받고 난 뒤 일반주택을 취득한 경우에는 일반주택 양도시 상속주택 특례규정에 따른 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이건 원래 비과세 기득권이 없는 경우에 해당하니까.

또한 주택을 상속받을 당시 피상속인과 같은 세대를 이루고 있었고, 세대원인 본인도 1주택을 소유하고 있어서 상속 이전부터 1세대 2주택자였다면 상속주택 특례규정에 따른 비과세 혜택을 받을 수 없다. 같은 세대로서의 2주택 중 먼저 파는 1주택은 원칙적으로 양도소득세를 부과하는 것이 맞는 원리니까 그렇다.

그런데 상속할 주택이 2개 이상일 때는 어떻게 될까? 상속주택 특례규정을 적용받을 수 있는 상속주택 1개를 세법으로 정하는 것이다. 나머지는 일반주택으로 간주한다. 그렇다면 상속할 2개 이상의 주택 가운데 어느 것이 상속주택 특례규정을 적용받을까? 일단 피상속인이 가장 오래 소유한 주택이다. 만약 소유기간이 같다면 피상속인이 가장 오래 거주한 주택이다. 실무적으로는 여기까지만 알면 된다.

예를 들어 피상속인이 10년 보유한 A주택과 5년 보유한 B 주택을 남기고 사망했는데, 공동상속인으로 그의 배우자와 1세대 1주택자인 아들이 있다. 1세대 1주택자인 아들이 A주택을 상속받았다면 아들은 상속주택 특례규정을 적용받을 수 있다. 왜냐하면 피상속인이 가장 오래 보유한 A주택을 상속받았기 때문이다. 하지만 B주택을 상속받았다면 상속주택 특례규정을 적용받을 수 없다.

부세무사는 여기까지 쓰고 나니 나른해 진다. 세법이라는 게 알고 보면 다 원리가 있는데 하면서 변대리에게 커피를 한 잔 주문한다.

그런데 한 노인이 사무실 문을 열고 빼꼼히 얼굴을 들이민다.

“(노) 여기가 부동산 세무사님 사무실인가요?”

“(변) 네 맞는데요, 세무상담 오셨는지요?”

“(노) 아 내가 아는 사람한테 물어보니 부동산 세무사가 아주 정확한 사람이라고 해서 뭐 좀 물을려고 찾아왔어요.”

변대리가 다 만들어 놓은 아메리카노를 직접 테이크아웃하러 방에서 나온 부세무사가 얼른 맞이한다.

“(부) 네 어르신, 들어오세요.”

“(노) 아아..예”

둘은 유리방 안에 마련된 응접실에 나란히 앉는다.

“(부) 상담하실 일이 어떤 것인지요?”

“(노) 아 그게 제가 서울 목동에서 30여년 넘게 살면서 목동아파트 한 채를 가지고 살았어요.”

“(부) 아 그 목동아파트 요즘 들어 시세가 폭발했는데 돈이 많이 버셨겠습니다.”

“(노) 그건 그렇죠. 제가 1억 좀 넘게 준 것이 요즘은 12억 원 가까이 한다고 하니까요. 그런데 그걸 두 달 전에 팔았어요. 말을 들으니 집이 한 채라고 9억 원이 넘는 집이면 양도소득세가 있다고 해서 알아보다가 깜짝 놀랐어요.”

“(부) 1주택자는 9억 원 넘는 고가주택이라도 9억 원 초과분 양도차익에만 과세하고 양도차익의 80%를 장기보유특별공제를 해 줘서 사실 양도소득세는 몇 푼 안나오는데 왜 놀라셨어요?”

노인의 얼굴에 수심이 가득했다.

“(노) 그게 10년 전에 아내가 노후에 살자면서 강화도에 있는 농가주택을 한 채 구입했더랬어요. 그게 1주택자 판단할 때 집으로 안 보는 농가주택이라고 공무원도 그러고, 중개사도 그러고 해서 사 둔 건데..”

“(부) 네? 강화도에 농가주택이 1세대 1주택 판단시 소유주택이 아니라구요?”

“(노) 제가 분명히 그렇게 들었는데 양도소득세 내려고 양천세무서에 갔더니만 강화도에 있는건 아니라고...그래서 1세대 2주택자로서 목동아파트를 팔았으니 세금이 양도가의 절반 가깝게 나온다고...”

노인은 죄 지은 사람처럼 고개를 떨구고 얘기를 마저 다 마치지 못한다.

“(부) 아 그게 흔하게 하는 실수인데 너무 치명적인 실수가 되었네요. 목동아파트 팔기 전에 제게 전화라도 한 통 하셨으면 이런 일이 없었을텐데...”

“(노) 아 그럼 정말 세금이 절반인가요?”

“(부) 1세대 1주택 판단시 소유주택으로 보지 않는 농어촌주택 특례는 수도권 외 읍면지역에 소재하는 대지면적 660㎡, 기준시가 2억 원(한옥 4억 원) 이하인 농어촌주택 한 채를 2003년 8월부터 2020년 12월 31일까지의 기간에 취득해서 3년 이상 보유하면 그 농어촌주택 취득 전에 보유한 일반주택을 양도할 때 이를 비과세하는 걸 말해요. 그런데 강화군은 수도권 지역예요.”

“(노) 그게 강화도가 인천시 소속인데 옹진군 백령도 같은 곳은 수도권이라도 농어촌주택 특례대상이라던데 강화도는 정말 아닌가요?”

“(부) 정말 아니예요.”

“(노) 그럼 방법은 없나요?”

“(부) 세금이란 일을 다 끝내고 오시면 국세청 할아버지가 와도 어쩔 수 없는게 세금이예요. 그런데 아마도 저말고도 많은 사람들 찾아다니시는 모양이실텐데 해결사 노릇해 주겠다는 이들도 있을 거예요.”

“(노) 그럼 방법이 있는 건가요?”

“(부) 국가기관을 속일 수도 있겠죠. 하지만 탈세를 하기 위해 정부를 속이면 형사처벌을 받고 세금추징도 본세의 1.4배 이상 내야 해야 돼요. 양도한 사실을 이제 와서 무를 수도 없는 일이어서 안 되는 일은 안 되는거죠.....”

“(노) 아흐..”

그렇게 노인은 풀이 죽어서 부세무사 사무실을 나갔다. 그리고 부세무사는 늘 그렇듯 모든 일이 다 저질러지고 와서 세무사한테 해결해 달라는 얘기가 무슨 의미인지 생각하고 쓴웃음을 지어본다.

농어촌주택이 1세대 1주택 비과세 판단시 소유주택에서 제외되려면 상속주택특례나 일반상속주택으로 피상속인이 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우, 이농하고자 처분코자 하는 주택, 귀농하고자 매입한 주택, 그리고 수도권 외 지역의 농어촌주택특례 가운데 하나에 해당해야만 한다.

부세무사는 노인의 심정을 헤아리면서 마음이 찢어질 정도로 아쉬워했다.

‘10년 동안 값도 오르지 않은 강화도 농가주택을 목동아파트보다 먼저 양도하거나 증여했더라면 그 농가주택의 기준시가의 수 배에 달하는 양도소득세를 납부하지 않아도 되었을 텐데, 그 양도소득세를 감당하기에는 쉽지 않겠다...’

그리고 상담 내용을 되새기면서 다시 쓴웃음을 짓는다.

‘노인이야 세법에 대해서 잘 모른다지만 10여 년 전 강화도 농가주택을 사고 팔 때 관여한 공인중개사나 구청 공무원이 1세대 1주택 판정시 주택으로 보지 않는다고 진심으로 얘기했다면 이건 진짜 아닌 거 아닌가...’