절세가 아름답다 1화 : 어느 1세대 3주택자
작성일 18-01-29 11:35
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작성자절세테크100문100답 조회 2,660회 댓글 0건본문
(월간 조세 연재)
부동산 세무사. 어찌 들으면 부동산을 전문으로 하는 세무사라고도 들리지만 세무사 업계에서는 그 특이한 이름만큼 부동산 세제에 있어 이름을 날리고 있는 세무사다.
제주 부씨 18대손으로 조부(祖父)께서 부자가 되라고 지어주신 이름 덕분에 세무사가 되고도 부동산 세금을 중심으로 세무사업을 하고 있다.
특이한 이름 때문에 부동산 세금 문제로 찾아오는 이가 많았고 그 덕에 다양한 경험을 가지게 되어 이 분야에 특화가 되었다.
부동산 세무사의 세무사무실은 등기소 앞에 있었는데 이 근처에는 주로 부동산 등기업무를 하는 법무사나 변호사들이 개업을 하고 있다. 일반 세무사들은 상업지역이나 공업지역 또는 세무서가 소재하는 지역 앞에서 개업하는 것이 통상적인데 부동산 세무사는 부동산을 주로 하다 보니 등기소 앞 메인빌딩에, 그것도 1층에 사무소를 두고 있다.
사무실에는 업무를 보조해 주는 여직원 1명이 있었고, 나름 비밀스런 얘기를 나누기 위해 좁지만 세무사 방을 격벽으로 따로 만들어 놓았는데 통유리로 되어 있어 밖에서 보면 뭐하는지가 다 보인다.
2017년 가을 바람 부는 어느 날 부동산 세무사무실로 한 여인이 찾아왔다.
“(여인) 안녕하세요? 세무사님 뵈러 왔는데요?”
“(변대리) 어떻게 찾아오셨는지요?”
“(여인) 한 7년 전에 세무사님께 복잡한 양도소득세 문의드렸었는데 잘 해결해 주셨거든요. 그런데 또 양도소득세 문제가 있어서요.”
“(변대리) 세무상담료가 있는 건 아시죠? 30분에 5만 원?”
“(여인) 알아요. 그런데 신고를 맡기면 상담은 무료잖아요.”
“(변대리) 오호, 맞아요..”
변대리는 부동산 세무사의 방을 노크하고서는 세무상담 여인이 왔노라고 하면서 세무사 방으로 여인을 안내했다. 부동산 세무사는 통유리로 이미 다 보고 있었는데 ‘저 분 얼굴이 많이 낯이 익은 것 같기도 하고~’ 그러면서 컴퓨터 파일을 뒤지고 있었다.
“(부세무사) 아~ 사모님, 어찌 구면 같은데요, 맞는가요?”
“(여인) 네, 저를 기억하시네요~ 7년 전에 복잡한 양도소득세 건을 세무사님이 깔끔하게 처리해 주셔서 그 때 무척 감사했거든요. 호호”
“(부세무사) 얼굴이 미인이시라서 기억에 남았나 봅니다. 하하”
여인은 잇몸이 만개하듯 웃음을 지으면서 얘기를 이어갔다.
“(여인) 세무사님은 기억력도 좋으세요~ 그나저나 제가 또 양도소득세 문제가 생겼네요. 고민이 많아요.”
장미대선 전후로 급등하고 있는 부동산 가격을 잡기 위해 문재인 대통령은 2017년 8월 2일자에 과거 노무현 대통령 재임시절 시행했던 주택에 대한 중과세 정책을 다시 꺼내 들었다.
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 2년 거주요건을 추가하고, 다주택자의 양도소득세율 인상과 장기보유특별공제 배제가 핵심적인 내용이었다.
집 한 채 가지고 있는 대다수의 중산층과 서민 중 보유주택에 거주한 적이 없는 사람들은 거주요건을 추가한 사실에 혹시라도 자신이 양도소득세 과세대상자가 될 까봐 세무상담 문의가 많았다.
사실 많은 분들이 급등하는 주택가격에 휘둘리지 않기 위해 집 한 채는 사두고서는 실제 거주를 자신의 직장이나 자녀가 다니고자 하는 학교 근처에 전세를 사는 경우가 많은 것이 현실이니까 거주요건을 충족하지 못하는 경우가 허다하다.
그러나 세무상담에 대한 답은 간단했다.
서울과 경기 일부, 부산시 7개구와 세종시를 조정대상지역이라고 칭하고 그 조정대상지역에 2017년 8월 3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택에 대해서만 적용되기 때문에 그 이전 취득분이나, 조정대상지역 자체가 아닌 지역은 해당사항이 없다는 것이다.
그리고 또 문의가 많았던 것이 다주택자의 양도소득세율 인상과 장기보유특별공제 배제 적용대상인 지 여부였다. 당초 정부안은 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 (2주택자는 기본세율에 10%p 가산율 적용, 3주택자 이상은 기본세율에 20%p 가산율 적용) 및 장기보유특별공제 적용을 배제하는 것으로 이 규정은 2018y 4월 1일부터 적용한다고 발표했다.
따라서 조정대상지역 내 주택이 아니거나, 2018y 4월 1일 이전에 매각하는 주택이면 양도소득세가 중과되거나 장기보유특별공제가 배제되는 일이 없다.
그런데 재밌는 것은 투기지역으로 지정된 서울시 11개구와 세종시는 기존 소득세법에 의해서도 기본세율에 10%p 가산율이 적용되도록 되어 있기 때문에 2018y 4월 1일 이전에 팔아도 세금이 더 나오는 형국이 되었다는 것이다.
“(여인) 저번에 문재인 정부에서 8.2 대책인가 그런 걸로 1세대 1주택 양도소득세 비과세도 2년 거주해야 한다고 하고, 2채 이상 집가진 사람들이 집 팔면 세금도 무겁게 매긴다고 하고 그랬잖아요.”
“(부세무사) 그렇죠. 8.2. 부동산 대책 발표가 있었죠. 그런데요?”
“(여인) 기억하실 지 모르겠는데 제가 서울 강서구 화곡동에 조그만 연립주택 2채가 있었잖아요. 거기 오래되서 저는 전세 살고는 있는데 거주한 적이 없으면 그 연립 팔 때 양도세를 내게 되나요?”
“(부세무사) 뭐 7년 전에 오셨다니 그 연립주택도 최소 7년은 넘게 보유하셨겠네요. 그런데 거기에 사셨던 적이 있든 없든 2017년 8.2 대책에서 나온 거주요건 얘기는 2017년 8월 3일 이후 취득하는 1세대 1주택에만 적용되요. 그러니까 그 연립주택 2채 중 먼저 파는 주책은 2주택자로서 양도세를 내시고, 나중에 파는 1채는 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이 되세요.”
“(여인) 역시 세무사님셔~ 그런데요, 제가 이렇게 될 줄을 모르고는 올초에 아버지가 지방에 기준시가 5천만 원도 안되는 소형주택을 하나 증여해 주셨거든요. 그러니까 제가 1세대 3주택자가 되었어요.”
“(부세무사) 오호~ 그런데요?”
“(여인) 그런데 지금 작자가 나타나서 제가 소유한 연립주택 2채를 한 채는 2억 원, 한 채는 4억 원 총 6억 원에 일괄로 매입하겠다고 그러는데, 제가 1세대 3주택자니까 그 연립 2채 팔면서 세금이 너무 많이 나올 것 같아서요.”
“(부세무사) 그 연립주택이 대지지분이 다른 2채를 가지고 계시나 봅니다.”
“(여인) 예~ 90년대 중반에 사 둔 건데 한 채는 5천만 원에 한 채는 1억 원에 샀어요. 지금 그거 6억 원에 팔면 4.5억 원이 남는데 세금이 1억 이상 나올 것 같아서 불안해서요. 그런데 지금 안 팔면 작자 나타날 때까지 또 얼마나 기다려야 할지 ...”
기본적으로 다주택자가 양도소득세를 비과세받는 구조는 양도차익이 작은 주택을 순차로 매각한 뒤에 양도차익에 제일 큰 주택을 마지막에 매각해서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이다.
따라서 이 여인에게 연립주택 2채만 있었다면, 5천만 원에 산 한 채를 2억 원에 팔아 양도차익 1.5억 원에 대해서 양도소득세를 부담하고, 1억 원에 산 다른 한 채를 4억 원에 팔아 비과세받으면 그 뿐인 것이었다.
그런데 아버지로부터 연초에 지방의 소형주택을 한 채 상속받았으니 총 3채가 되어 1억 원에 산 다른 한 채를 4억 원에 팔 때도 1세대 2주택자로서 양도소득세를 내야 하는가가 문제가 된 것 같다.
부세무사는 웃음을 지으면서 여인에게 대답했다.
“(부세무사) 그 연립주택 둘 다 지금 파셔도 5천만 원에 사신 것만 양도세 내시면 되요. 1억 원에 사신 것은 비과세 받을 수 있습니다. 그런데 같은 날 두 채 다 팔아도 비과세를 납세자가 선택할 수 있도록 법에서 규정하고는 있지만, 걍 세무서에서 연락오고 소명하라고 하고 그런 거 귀찮으니까 잔금 날짜를 하루만 늦게 해서 1억 원짜리를 파세요.”
“(여인) 오, 제가 아버지로부터 증여받은 주택이 있는데 어떻게 1세대 1주택 비과세가 되나요? 전 뭐 아버지로부터 증여받은 주택을 먼저 어디다 팔까? 아니면 증여할 까? 그러고 있었는데요.”
“(부세무사) 우리 세법은 일시적 2주택이라고 해서 (신)주택 취득 후 3년 내 (구)주택을 팔면 그 (구)주택시 양도소득세를 비과세해 줍니다. 3년이나 가지고 있는 게 일시적인 건 의문이지만 옛날에는 1년이었다가 부동산 경기 안 좋을 때 2년, 3년까지 일시 보유기간을 확대해 주고 그랬어요.”
“(여인) 그건 2주택만 있을 때 얘기 아닌가요?”
“(부세무사) 일시적 2주택은 (구)주택 양도시점 기준으로 판단하면 돼요. 그러니까 아버지로부터 증여받은 주택을 (신)주택이라고 하고 (구)주택이 2주택 있으셔서 (구)주택 중 1채를 팔 때는 1세대 3주택자의 주택 양도에 해당하는 것이고, 남은 (구)주택 1채를 팔 때는 (신)주택 취득 후 3년 내에 일시적 2주택 상태인 (구)주택을 파는 거죠.”
** 주택을 양도하기 전에 3주택을 보유한 사실은 있지만, 주택을 양도할 당시에는 2주택자이고, 그 당시 일시적 2주택자의 비과세요건을 갖춘 경우이므로 양도소득세를 비과세함.(국심2002중1048 2002.06.25)
“(여인) 와우~ 그런 오묘한 논리가 있군요. 그럼 저는 연립주택 5천만 원에 산 거 2억 원에 파는 걸로 해서 그것만 양도세를 내면 되겠군요.”
“(부세무사) 맞아요. 그런데 아쉽게도 8.2 대책에서 강서구가 투기지역으로 지정되었거든요. 그러니까 원래 소득세법에서도 투기지역 지정되면 투기지역 소재 주택은 일반 양도세율에 10%p 더 가산해서 세금을 내요. 한 수년 간 투기지역 지정 이런 건 없었는데 최근 집값이 오르긴 많이 오르고 있죠.”
“(여인) 그거 10% 더 내는 건 괜찮아요. 아참~ 빨리 중개사한테 가서 계약하자고 해야겠네. 그럼 오늘 상담료는 여직원한테 드리구요, 양도세 신고도 하러 곧 올께요.~”
“(변대리) 세무사님~ 밖에서 들으니 오늘도 한 건 하셨군요.”
“(부세무사) 음~ 클라이언트가 상담에 만족하면 늘 기분이 좋아요. 더 기분을 내기 위해 시원한 냉녹차 어때? 변대리”
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