세무사 실수담 1편 매매차익예정신고 > 자료실

한국세무사고시회 신문 :「기획」세법별 실수담_알고도 하는 실수!

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장보원 연구부회장

부동산매매업자는 토지 등 매매차익 예정신고를 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하여야 한다.

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그런데 세무사가 예정신고를 놓쳐서 가산세를 물어주는 일이 잦다. 왜냐하면 부동산매매업자가 부동산을 매매하고 대금청산일을 미리 알려주지 않으면 예정신고를 할래야 할 수가 없기 때문이다. 반기별로 하는 부가가치세 신고 때 부동산의 매매사실을 파악하게 되면 예정신고 때를 놓치는 경우가 꽤 있게 된다. 

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최근 어느 부동산매매업자가 다음과 같이 국세청에 질의를 한 바 있다.

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​- 신청인은 주상복합건물(1층 상가, 2층~18층 오피스텔, 19층~26층 도시형생활주택)을 자영 신축하여 판매하는 부동산매매업 및 주거용 건물 건설업을 영위하는 개인 사업자임.

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- 2015년 1월 토지를 구입하여 공사기간 3년으로 복합건축물을 선분양 후 계약금, 공정별 중도금, 완공시 잔금수령 및 명의이전을 할 계획이며 분양계약에 따라 현재 계약금, 공정별 중도금을 수취함.

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- 신청인은 장기 건축용역(예약매출 포함)의 사업소득 수입시기를 작업진행율을 적용하여 인식 중임.

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- 부동산매매업자는 토지 등의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 예정신고 납부하여야 함.

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- 신청인은 부동산매매업자로 위와 같이 작업진행률에 의해 매년 사업소득 수입을 인식중임. 이에 종합소득세 과세기간 종료일로부터 2개월이 되는 날까지 토지 등의 매매차익에 대한 예정신고 및 납부를 하여야 하는지 사전답변을 신청함.

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그랬더니 국세청은 부동산매매업자는 대금청산일에 부동산 판매에 따른 사업소득 수입시기를 인식하고, 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 토지 등 매매차익예정신고를 하여야 하는 것이라고 회신하였다. (사전법령소득-58, 2016.04.08)

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부가가치세법은 부동산매매업을 재화를 공급하는 사업으로 규정하고 있다. 건설업과 같이 용역을 공급하는 사업이 아니라는 것이다. (부가가치세법 집행기준 2-4-5 부동산매매업의 범위)

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따라서 재화의 공급시기나 소득의 수입시기를 판단할 때는 인도기준과 대금청산일을 기준으로 하여야 하는 것이지, 진행기준 등으로 판단해서는 안된다.

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그럼에도 위 질의를 한 부동산매매업자마냥 수입시기를 헷갈려하기도 하고, 세무사에게 부동산매매사실을 제 때에 알려주지 않아 예정신고를 누락하는 일이 있는 것이다.

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최근 어느 청구인이 다음과 같은 사유로 토지 등 매매차익예정신고 미이행에 따른 가산세가 부당하다고 조세심판원에 심판청구를 제기한 바 있다.

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- 개인이 부동산을 양도하는 경우, 예정신고와 확정신고의 2단계 의무를 부여한 반면, 부동산매매업자에게는 세금계산서 및 계산서 발급, 부가가치세 신고ㆍ납부, 토지 등 매매차익 예정신고ㆍ납부, 소득세 중간예납, 소득세 확정신고ㆍ납부 등 5단계 의무를 부여하고 있는바, 이는 처분청의 과세편의주의적 제도의 남용이고, 납세의무자에게 과도한 의무를 부여한 것임.

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- 2010.1.1. 「국세기본법」 제47조의2 및 제47조의5가 개정되어 부동산매매업자의 예정신고 가산세가 신설되었으나, 이와 관련된 내용이 사전에 납세자에게 홍보ㆍ안내되지 않았고, 특히 부동산매매등기가 완료되면 국세청 전산자료에도 입력되어 납세자에게 사전 신고안내가 가능함에도 불구하고 어떠한 통지 및 안내를 받지 못하였으며, 이는 결과적으로 과세관청이 가산세 징수를 위해 행정편의적인 행위를 한 것이므로 이 건 가산세 부과처분은 부당함.

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그러나 결정된 조심2016중2124, 2016.09.07에 따르면 「소득세법」 제69조에서 부동산매매업자에게 토지 등 매매차익에 대한 예정신고ㆍ납부를 하도록 규정하고 있는 점, 가산세 부과에 있어 법령의 부지 또는 착오는 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단하였다.

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세무사가 부동산매매업자의 세무기장을 하는 경우에 반드시 이건 예정신고를 미리 사업자에게 고지함으로써 제 때 예정신고하지 않아 무신고가산세를 물어주는 일이 없도록 사전에 예방하여야 할 것이다. 끝.