화성시청 칼럼 제4화 부모자식 간 주택의 저가양도시 세금문제 > 자료실

부모자식 간 주택의 저가양도시 세금문제 - 세무사 장보원

지난 4월 1일부터 서울, 경기 일부지역, 세종시, 부산 일부지역 이른바 조정대상지역에 소재하는 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세 계산시 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용받게 되었다.

그러다보니 다주택자들은 임대주택 등록시 거주주택 비과세규정을 이용하여 자신이 거주하는 주택을 매매할 때 비과세를 받고자 그간 임대하던 주택을 정식으로 구청과 세무서에 임대사업자로 등록하는, 이른바 임대사업자 등록을 통한 절세에 골몰하였다.

그런데 임대사업자 등록 외에 세대분리된 자녀에게 주택을 팔아서 다주택자에서 벗어나려는 시도도 있었다. 그러다 보니 시중에 부모자식 간 매매시 시가의 70%로 매매하면 절세가 된다라는 말이 떠돌기도 했다. 오늘은 이 말에 대하여 살펴보고자 한다.

부모자식 간, 배우자 간, 가까운 친인척 간에 부동산을 거래할 때도 특수관계가 없는 사람과 정상적으로 거래하듯 부동산을 거래하면 세무상 아무런 제재규정이 없다.

그러나 세금을 피하려고 특수관계자 간에 저가거래를 하거나 우회거래를 할 경우 일반인이 예상치 못하는 세금문제가 추가로 발생한다.

만일 친인척에게 돈을 받고 부동산을 이전하려고 하는데 양도소득세를 줄이기 위해 시세보다 낮은 금액으로 양도하면 어떻게 될까?

세법은 특수관계자 간에 부당한 행위 또는 계산을 통해 세금부담을 낮추면 더 크게 제재를 가한다. 시세보다 낮은 금액(시세의 5% 이상 차이)으로 양도하면 양도차익이 줄어들기 때문에 언뜻 보면 양도자의 양도소득세가 적게 산출될 수 있다. 하지만 양도소득세 부당행위 계산부인이 적용되어 양도자의 양도차익은 실제 거래가액(저가)이 아니라 ‘시가’를 양도가액으로 보아 계산하여 양도소득세를 추징한다.

그런데 이것으로 끝이 아니다. 저가로 매입한 친인척과 시세보다 30% 이상 차이가 나는 가격으로 거래했다면 과세관청은 그 친인척에게 ‘저가양수 증여 규정’을 적용해 그 시세차액을 증여받았다고 보아 증여세를 추징한다.

예를 들어 홍길동이 3억 원을 주고 취득한 상가의 시세가 6억 원이 되었다고 하자. 이 상가를 6억 원에 양도하면 양도차익 3억 원에 대한 양도소득세가 나올까봐 홍길동이 친척에게 4억 원에 매각하는 방식으로 거래를 했다면 어떻게 될까? 거래가액 4억 원은 시가 6억 원보다 낮기 때문에 과세관청은 우선 양도소득세 부당행위계산부인을 적용해 양도가액을 시가 6억 원으로 보아 홍길동에게 양도소득세를 추징한다. 그리고 저가로 상가를 매입한 친척에게는 시가 6억 원의 70%인 4억 2천만 원과 거래가액 4억 원의 차액인 2천만 원을 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징한다.

그런데 더욱 황당스러운 것은 이 친척이 시가 6억 원에 거래했다면 상가매입가액은 6억 원이기 때문에 추후 7억 원에 양도를 할 경우 양도차익 1억 원 에 대해서만 양도소득세를 부담하면 되지만, 당초 저가로 4억 원에 거래했기 때문에 추후에 7억 원에 양도시 약 3억 원의 양도차익에 대해 양도소득세를 부담하게 된다는 것이다. 이처럼 특수관계자 간에 저가거래를 하면 3중으로 피해를 입게 되니 주의해야 한다.

그런데 왜 부모자식 간에는 시세의 70%로 하면 절세한다는 얘기가 나왔을까? 추정컨대 다주택자인 부모가 세대분리된 자녀에게 집을 증여하면 증여세가 많이 나오고, 4월 이전에 양도를 해야 양도소득세가 중과되지 않으니 양도소득세 부당행위계산부인규정이 적용(시세 5% 차이) 되더라도 저가양수 증여규정 (시세 30% 차이)은 적용되지 않도록 하여 자녀에게 저가매매하라는 얘기가 아닌가 싶다.

결국 양도소득세는 시가로 내더라도 남한테 시세로 팔아서 내는 양도세와 같은 것이니 자녀에게 시세의 30% 정도는 증여한 것이 아니냐 하는 것이 절세라는 표현의 골자이다.

그런데 이는 고도의 전제를 깔고 있다. 그것은 세대분리된 자녀가 그 집을 사서 1세대 1주택자가 되는 경우에 해당해야 한다는 것이다. 왜냐하면 시세(10억 원)보다 싸게 사서(7억 원) 나중에 시세(10억 원)로 팔면 그 자녀에게 발생하는 양도차익(3억 원)에 대해 양도소득세를 물게 되니 그 자녀가 1세대 1주택자가 된 경우라야 이 방법은 진정으로 쬐끔 절세되는 방법이 될 것이다. 끝.