절세가 아름답다 24화 : 주택조합과 양도소득세 이야기 > 절세테크100문100답

► 절세가 아름답다 24화 : 주택조합과 양도소득세 이야기

​

스산한 가을 느낌이 묻어나는 감색 점퍼를 입은 노인 한 분이 다소 느릿한 모습으로 사무실 문을 빼꼼히 열고 들어오신다.

​

“(노인) 뭘 좀 물어 볼 것이 있어서요,”

​

노인은 구부정한 자세로 천천히 들어와 사무실 탁자에 앉는다.

​

“(부세무사) 어떤 일 때문에 오셨나요?”

​

“(노인) 어 그러니까, 내가 작년에 집을 한 채 팔았소. 그런데 세무서에서 양도소득세를 신고하라고 문서를 보냈는데 아는 이에게 물어보니 세금이 시세차익의 절반 이상이 세금이라고 하더군요. 거 참 집 판 돈은 이리저리 다 써 버렸는데 이제 어쩌우..”

​

“(부세무사) 시세차익의 절반 이상 세금이란 말씀을 들으니 다주택자이신가 봅니다. 다주택자 양도세 중과세규정이 2018y 4월부터 시행되었는데 그전에 파셨으면 절세했을 것을 아쉽게 되었습니다.”

​

2018y 4월 이후 서울 전역, 경기 10개 지역, 세종시, 부산 일부지역 등 이른바 조정대상지역에 소재하는 주택을 매각하는 경우로서 다주택자에 해당할 경우 양도소득세율은 다음과 같다. 그리고 장기보유 특별공제규정은 적용하지 아니한다.

​

​

“(노인) 맞소. 서울에 집이 2채 있지. 그게 조합이 집을 짓겠다고 오래된 집 한 채를 팔라고 하더라구. 그게 잔금이 2017년말이 맞는데 돈이 모자르다면 잔금이 늦어지면서 2018y 가을에 이제 받게 된 터라.”

​

“(부세무사) 조합이라니 재건축조합을 말씀하시는 건가요?”

​

“(노인) 음. 그냥 조합이라던데, 재건축일 지도 모를 것이고..”

​

“(부세무사) 그게 그렇게 쉬운 것이 아니라 조합방식으로 주택을 짓는 것은 대략 3-4가지로 분류할 수 있는데요, 우선 도시및주거환경정비법의 규율을 받는 재건축조합이라는 해서 노후주택 소유자가 재건축사업승인 이전에 재건축조합원으로 참여해서 노후주택을 조합에 이전하고, 추후 재건축아파트를 분양받는 형태입니다. 이것은 기존 노후주택과 재건축아파트를 교환한 것이긴 하지만 소득세법에서는 특별히 별도로 규정을 두어 이를 양도행위로 보지 않습니다.”

​

재건축사업의 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 관리처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 않는다.(서면5팀-444, 2007.02.05.)

​

“(노인) 그럼 나도 양도소득세가 없다는 겐가?”

​

“(부세무사) 그럴 지도 모르지만..아까 조합에 돈이 모자라서 이제 와서 돈을 받으셨다고 하셨으니 노후주택과 재건축아파트의 교환이 아니네요. 재건축조합이라도 현금으로 정산(청산)을 받으신 게 있다면 이는 양도소득세를 내야 합니다.”

​

재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 소유하던 토지ㆍ건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전의 토지ㆍ건물은 유상이전에 해당하여 양도소득세 과세대상인 것이다. (재산-3872, 2008.11.20) 다만 1세대 1주택자에 해당하는 경우에는 비과세대상이 될 수 있다.

​

“(노인) 아휴, 나는 현금을 받은 경우야..어쨌건 세금을 내야 하겠구만..”

​

“(부세무사) 네 맞습니다. 재건축, 재개발 조합 외에도 지역조합, 직장조합이라고 해서 무주택 혹은 1주택 지역민이나 직장인들이 조합을 만들어서 토지를 사서 국민주택규모 아파트를 지어 분양받는 형태도 있는데요, 이 경우 조합이 기존 토지나 주택 소유자로부터 토지를 사야 사업이 되게 되는데 이 때 토지나 주택을 파는 사람들은 그 지역조합 등에 조합원이 되는 경우라도 양도소득세를 내야 됩니다.”

​

“(노인) 응 그래, 그 뭐시기 지역개발조합이라던가 한 거 같아, 나는 2주택자라고 조합원이 될 수 없다고 했고.. 땅만 팔라는 거지.”

​

“(부세무사) 아 그러시군요. 그럼 지역개발조합에 기존 노후 주택을 파신 경우군요.”

​

“(노인) 그래 아무튼 나는 어찌될 것 같은가?”

​

“(부세무사) 노후 주택을 양도하고 현금정산 받았다하시니 양도소득세를 내야 할 것 같고 단지 그게 다주택자 중과세만 안 된다면 장기보유특별공제도 받고, 세율도 일반세율이 적용되게 되는데요.”

“(노인) 아까 그랬지. 2018y 4월까지 집을 팔면 세금이 싸다고?”

​

“(부세무사) 네 그렇습니다.”

​

“(노인) 거참, 내가 2017년말에 판 건데, 그 쪽이 돈이 없어서 2018y 가을에 잔금을 준 것 뿐인데 말이지.”

​

“(부세무사) 그게 중요한 포인트네요. 할아버님을 잘 모르시는 것 같으니 같이 그 지역개발조합에 가서 확인해 보시죠. 그럼 뭔가 알아볼 수 있을 것 같습니다.”

​

“(노인) 그래? 그럼 언제 갈까?

​

“(부세무사) 지금이라도 일어나지오.”

​

그런데 부세무사는 할아버님과 복도를 같이 걸어 나가면서 이상한 것을 느꼈다.

​

“(부세무사) 할아버님, 어디 아프세요?”

​

“(노인) 사실 내가 눈이 잘 안 보여, 그것 때문에 장애인 등록도 되어 있는데 혹시 장애인이면 세금혜택은 없는가?”

​

“(부세무사) 양도소득세에는 장애인 혜택이 없습니다. 종합소득세나 상속세, 증여세 규정에는 장애인공제 등 장애인을 우대하는 규정이 있긴 합니다만 양도소득세에는 딱히 우대한다는 규정이 없습니다.”

​

부세무사는 할아버님을 차에 모시고 가면서 이런 저런 이야기를 나눈다.

​

“(부세무사) 그런데 몸도 안 좋으신 할아버님이 혼자서 제 사무실로 오시다니 자제분들은 없는가요?”

​

“(노인) 내 자식의 자식까지 있긴 하네만 다들 자기들 사느라 나까지 챙기지는 못해.. 큰 놈은 사업한다고 중국에 갔는데 실은 집 판 돈이 죄다 거기 들어갔어.. 그런데 엊그제 연락해 보니 사업이 쉽지 않은가 봐..가지 많은 나무에 바람 잘 날이 없지...”

​

“(부세무사) 사정도 여의치 않으신데 조금이나마 도움이 됐으면 좋겠네요”

​

“(노인) 초면에 실례가 많소만 도와주구랴”

​

“(부세무사) 알겠습니다.”

​

부세무사와 노인은 낡은 주택지로 가득한 땅에 멀끔하게 서 있는 빌딩이 조금 어색한 곳에 내렸다.

​

“(노인) 여기요.”

​

부세무사는 노인이 내리자고 곳에 내려 지역개발조합의 사무실이라는 곳으로 올라갔다. 그곳에는 조합원이거나 지주(地主)로 보이는 사람들이 여럿 있었고 간혹 고성도 오갔다.

​

“(노인) 이 주택사업이 꽤 오래 걸리는 사업인가봐. 가끔 와 봤는데 항시 조합장하고 사람들하고 다퉈. 그런데 조합장이 꽤 사람을 잘 다루는 것 같애. 저러고 그냥 가고 그러니까..”

​

부세무사는 은행에서 표를 받고 기다리는 사람마냥 나란히 할아버지와 앉아 조합장과의 면담시간을 기다리고 있었다. 그런데 할아버지의 양말에 큼지막한 구멍이 나 있었다.

​

‘집이 2채고 집 한 채 판 돈으로 아들 사업자금까지 대 주었는데 할아버님은 촌로(村老)처럼 늙어가시는구나.’

“(민원창구) 거기요, 할아버지. 조합장님과 면담하세요.”

​

“(노인) 이제 일어나야겠네..”

​

부세무사와 할아버지는 조합장실에 들어갔다.

​

“(조합장) 어떤 일로 오셨나요?”

​

“(부세무사) 저는 이 할아버님의 세무대리인으로 온 부동상 세무사라고 합니다.”

​

“(조합장) 그러세요. 무슨 세금문제 있으신가요?”

​

“(부세무사) 네. 할아버님께서 지역개발조합에 노후 주택지를 매각하신 걸로 아는데 그 내역을 알고 싶어서 왔습니다.”

​

“(조합장) 그래요, 잠시만요.. 할아버님 성함이 어떻게 되시더라....김 △△님이시죠....으음.....어 이부장, 거기 김△△님 계약서철 좀 가져 와 봐.. ”

그리고나서 사무실 벽면을 보니 거의 백과사전 두께의 계약서철들이 여럿 보였다. 그 중 하나를 꺼내어 들추어 본다.

​

“(조합장) 어 여기 있네.. 이 사업이 원래 이렇게 복잡합니다. 계약서도 많고 또 수정도 많이 하고 다투기도 하고.. 그래서 이 지역개발사업 진행속도가 좀 더뎌요..”

​

“(부세무사) 제가 좀 봐도 되겠습니까?”

​

“(조합장) 뭐 살펴볼 것 있으면 살펴보세요.

​

부세무사는 조합과 할아버지 사이에 맺은 토지 매매계약서와 토지 사용승낙서와 인감증명서 등등 첨부자료를 꼼꼼히 살펴보았다.

​

“(부세무사) 제가 찾아 온 이유는 주택의 양도시기 때문에 온 것인데요, 원래 양도시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 합니다. 그런데 장기할부조건의 매매인 경우라면 양도시기가 사용승낙시점이 될 수 있고 그러면 만일 토지의 사용승낙시점이 2017년이라 양도소득세가 중과세가 안되는데, 그렇지 않고 2018y 4월 이후 잔금이면 다주택자 양도소득세 중과세 적용대상이 돼서입니다.”

​

장기할부조건매매란 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음의 요건을 갖춘 것을 말한다(소득세법 시행규칙 제78조) 만일 장기할부조건매매를 충족하면 양도시기는 등기접수일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날로 한다.

​

“(조합장) 그래요? 서류를 보면 어떤가요?”

​

“(부세무사) 토지 사용승낙서를 보니 2017년도에 계약금을 치루면서 그 때부터 조합이 사용할 수 있도록 승낙하셨네요. 그러니 유리한 사실이긴 한데.. 계약서는 ... 왜 중도금 없이 잔금을 2017년 말까지 치루기로 해 두고서 2018y 가을에 잔금을 주셨는가요?”

​

“(조합장) 이 사업이 원래 그래요. 자금사정이 여의치 않아서 잔금이 늦어지는 경우가 대부분이죠.”

​

장기할부조건에서 대금을 2회 이상 나누어 지급하는 요건은 계약금 외의 대금을 기준으로 하는 것이기에 계약금, 잔금으로만 구성되어 있는 경우 해당사항이 없게 된다. (재일46014-1516, 1997.06.23)

​

게다가 양수자의 자금사정 등으로 잔금지급이 지연되거나 분할지급으로 잔급지급방법이 변경됨으로써 매매대금지급이 ‘2회 이상’ 또는 ‘1년 이상’에 해당하는 경우에는 장기할부조건의 매매로 변경되지 않는다. (재일46014-1327, 1999.07.08)

​

“(부세무사) 결국 애초 계약이 장기할부조건의 계약이 아니기 때문에 잔금청산일 기준으로 양도시기를 판단할 수밖에 없네요. 잘 알았습니다. 고맙습니다. 그리고 할아버님, 차로 가세요.”

​

“(노인) 그게 잘 안되는 일인가?”

​

“(부세무사) 그런 것 같습니다. 제가 도움이 되질 못하네요. 그런데 세금 내실 돈은 있으세요?”

​

“(노인) 아무튼 신경 써 주어 고맙네. 내가 이 집 판 것 말고 저기 보이는 아파트 있지, 저것도 재개발인가 뭔가로 받은 거네만 이 나이에 재산이 뭐 크게 의미가 있겠나. 나라에 폐 안 끼치고 조용히 살다가면 그 뿐이지..세금은 내가 알아서 하리다. 사무실 가서 계산이나 해 주구랴.”

​

지역개발조합의 빌딩 창 너머로 유명 브랜드의 아파트 단지가 보인다. 오랫동안 가지고 계셨던 노후 주택지들이 재개발이 되면서 할아버님께서는 새 집과 돈을 가지시게 된 듯하다. 그런데 마치 달관한 사람처럼 얼굴에는 도통 감정이란 게 보이질 않는다. 계약서만 장기할부조건으로 했어도 양도소득세가 30% 이상 절감될 수 있었을텐데 그것이 잘 안되어 있는 것에 대해서도 그저 묵묵히 받아들이신다.

​

“(부세무사) 네 할아버님, 양도소득세 정리해야 하니까 사무실로 가셨다가 제가 집까지 모셔다 드릴께요.”

​

“(노인) 일단 가자구, 아니 일단 이 아래 층에서 커피 한 잔 할텨.”