절세가 아름답다 1화 : 어느 1세대 3주택자 > 절세테크100문100답

​(월간 조세 연재)

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부동산 세무사. 어찌 들으면 부동산을 전문으로 하는 세무사라고도 들리지만 세무사 업계에서는 그 특이한 이름만큼 부동산 세제에 있어 이름을 날리고 있는 세무사다.

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제주 부씨 18대손으로 조부(祖父)께서 부자가 되라고 지어주신 이름 덕분에 세무사가 되고도 부동산 세금을 중심으로 세무사업을 하고 있다.

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특이한 이름 때문에 부동산 세금 문제로 찾아오는 이가 많았고 그 덕에 다양한 경험을 가지게 되어 이 분야에 특화가 되었다.

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부동산 세무사의 세무사무실은 등기소 앞에 있었는데 이 근처에는 주로 부동산 등기업무를 하는 법무사나 변호사들이 개업을 하고 있다. 일반 세무사들은 상업지역이나 공업지역 또는 세무서가 소재하는 지역 앞에서 개업하는 것이 통상적인데 부동산 세무사는 부동산을 주로 하다 보니 등기소 앞 메인빌딩에, 그것도 1층에 사무소를 두고 있다.

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사무실에는 업무를 보조해 주는 여직원 1명이 있었고, 나름 비밀스런 얘기를 나누기 위해 좁지만 세무사 방을 격벽으로 따로 만들어 놓았는데 통유리로 되어 있어 밖에서 보면 뭐하는지가 다 보인다.

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2017년 가을 바람 부는 어느 날 부동산 세무사무실로 한 여인이 찾아왔다.

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“(여인) 안녕하세요? 세무사님 뵈러 왔는데요?”

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“(변대리) 어떻게 찾아오셨는지요?”

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“(여인) 한 7년 전에 세무사님께 복잡한 양도소득세 문의드렸었는데 잘 해결해 주셨거든요. 그런데 또 양도소득세 문제가 있어서요.”

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“(변대리) 세무상담료가 있는 건 아시죠? 30분에 5만 원?”

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“(여인) 알아요. 그런데 신고를 맡기면 상담은 무료잖아요.”

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“(변대리) 오호, 맞아요..”

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변대리는 부동산 세무사의 방을 노크하고서는 세무상담 여인이 왔노라고 하면서 세무사 방으로 여인을 안내했다. 부동산 세무사는 통유리로 이미 다 보고 있었는데 ‘저 분 얼굴이 많이 낯이 익은 것 같기도 하고~’ 그러면서 컴퓨터 파일을 뒤지고 있었다.

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“(부세무사) 아~ 사모님, 어찌 구면 같은데요, 맞는가요?”

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“(여인) 네, 저를 기억하시네요~ 7년 전에 복잡한 양도소득세 건을 세무사님이 깔끔하게 처리해 주셔서 그 때 무척 감사했거든요. 호호”

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“(부세무사) 얼굴이 미인이시라서 기억에 남았나 봅니다. 하하”

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여인은 잇몸이 만개하듯 웃음을 지으면서 얘기를 이어갔다.

​“(여인) 세무사님은 기억력도 좋으세요~ 그나저나 제가 또 양도소득세 문제가 생겼네요. 고민이 많아요.”

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장미대선 전후로 급등하고 있는 부동산 가격을 잡기 위해 문재인 대통령은 2017년 8월 2일자에 과거 노무현 대통령 재임시절 시행했던 주택에 대한 중과세 정책을 다시 꺼내 들었다.

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1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 2년 거주요건을 추가하고, 다주택자의 양도소득세율 인상과 장기보유특별공제 배제가 핵심적인 내용이었다.

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집 한 채 가지고 있는 대다수의 중산층과 서민 중 보유주택에 거주한 적이 없는 사람들은 거주요건을 추가한 사실에 혹시라도 자신이 양도소득세 과세대상자가 될 까봐 세무상담 문의가 많았다.

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사실 많은 분들이 급등하는 주택가격에 휘둘리지 않기 위해 집 한 채는 사두고서는 실제 거주를 자신의 직장이나 자녀가 다니고자 하는 학교 근처에 전세를 사는 경우가 많은 것이 현실이니까 거주요건을 충족하지 못하는 경우가 허다하다.

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그러나 세무상담에 대한 답은 간단했다.

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서울과 경기 일부, 부산시 7개구와 세종시를 조정대상지역이라고 칭하고 그 조정대상지역에 2017년 8월 3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택에 대해서만 적용되기 때문에 그 이전 취득분이나, 조정대상지역 자체가 아닌 지역은 해당사항이 없다는 것이다.

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그리고 또 문의가 많았던 것이 다주택자의 양도소득세율 인상과 장기보유특별공제 배제 적용대상인 지 여부였다. 당초 정부안은 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 (2주택자는 기본세율에 10%p 가산율 적용, 3주택자 이상은 기본세율에 20%p 가산율 적용) 및 장기보유특별공제 적용을 배제하는 것으로 이 규정은 2018y 4월 1일부터 적용한다고 발표했다.

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따라서 조정대상지역 내 주택이 아니거나, 2018y 4월 1일 이전에 매각하는 주택이면 양도소득세가 중과되거나 장기보유특별공제가 배제되는 일이 없다.

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그런데 재밌는 것은 투기지역으로 지정된 서울시 11개구와 세종시는 기존 소득세법에 의해서도 기본세율에 10%p 가산율이 적용되도록 되어 있기 때문에 2018y 4월 1일 이전에 팔아도 세금이 더 나오는 형국이 되었다는 것이다.

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“(여인) 저번에 문재인 정부에서 8.2 대책인가 그런 걸로 1세대 1주택 양도소득세 비과세도 2년 거주해야 한다고 하고, 2채 이상 집가진 사람들이 집 팔면 세금도 무겁게 매긴다고 하고 그랬잖아요.”

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“(부세무사) 그렇죠. 8.2. 부동산 대책 발표가 있었죠. 그런데요?”

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“(여인) 기억하실 지 모르겠는데 제가 서울 강서구 화곡동에 조그만 연립주택 2채가 있었잖아요. 거기 오래되서 저는 전세 살고는 있는데 거주한 적이 없으면 그 연립 팔 때 양도세를 내게 되나요?”

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“(부세무사) 뭐 7년 전에 오셨다니 그 연립주택도 최소 7년은 넘게 보유하셨겠네요. 그런데 거기에 사셨던 적이 있든 없든 2017년 8.2 대책에서 나온 거주요건 얘기는 2017년 8월 3일 이후 취득하는 1세대 1주택에만 적용되요. 그러니까 그 연립주택 2채 중 먼저 파는 주책은 2주택자로서 양도세를 내시고, 나중에 파는 1채는 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이 되세요.”

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“(여인) 역시 세무사님셔~ 그런데요, 제가 이렇게 될 줄을 모르고는 올초에 아버지가 지방에 기준시가 5천만 원도 안되는 소형주택을 하나 증여해 주셨거든요. 그러니까 제가 1세대 3주택자가 되었어요.”

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“(부세무사) 오호~ 그런데요?”

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“(여인) 그런데 지금 작자가 나타나서 제가 소유한 연립주택 2채를 한 채는 2억 원, 한 채는 4억 원 총 6억 원에 일괄로 매입하겠다고 그러는데, 제가 1세대 3주택자니까 그 연립 2채 팔면서 세금이 너무 많이 나올 것 같아서요.”

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“(부세무사) 그 연립주택이 대지지분이 다른 2채를 가지고 계시나 봅니다.”

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“(여인) 예~ 90년대 중반에 사 둔 건데 한 채는 5천만 원에 한 채는 1억 원에 샀어요. 지금 그거 6억 원에 팔면 4.5억 원이 남는데 세금이 1억 이상 나올 것 같아서 불안해서요. 그런데 지금 안 팔면 작자 나타날 때까지 또 얼마나 기다려야 할지 ...”

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기본적으로 다주택자가 양도소득세를 비과세받는 구조는 양도차익이 작은 주택을 순차로 매각한 뒤에 양도차익에 제일 큰 주택을 마지막에 매각해서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받는 것이다.

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따라서 이 여인에게 연립주택 2채만 있었다면, 5천만 원에 산 한 채를 2억 원에 팔아 양도차익 1.5억 원에 대해서 양도소득세를 부담하고, 1억 원에 산 다른 한 채를 4억 원에 팔아 비과세받으면 그 뿐인 것이었다.

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그런데 아버지로부터 연초에 지방의 소형주택을 한 채 상속받았으니 총 3채가 되어 1억 원에 산 다른 한 채를 4억 원에 팔 때도 1세대 2주택자로서 양도소득세를 내야 하는가가 문제가 된 것 같다.

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부세무사는 웃음을 지으면서 여인에게 대답했다.

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“(부세무사) 그 연립주택 둘 다 지금 파셔도 5천만 원에 사신 것만 양도세 내시면 되요. 1억 원에 사신 것은 비과세 받을 수 있습니다. 그런데 같은 날 두 채 다 팔아도 비과세를 납세자가 선택할 수 있도록 법에서 규정하고는 있지만, 걍 세무서에서 연락오고 소명하라고 하고 그런 거 귀찮으니까 잔금 날짜를 하루만 늦게 해서 1억 원짜리를 파세요.”

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“(여인) 오, 제가 아버지로부터 증여받은 주택이 있는데 어떻게 1세대 1주택 비과세가 되나요? 전 뭐 아버지로부터 증여받은 주택을 먼저 어디다 팔까? 아니면 증여할 까? 그러고 있었는데요.”

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“(부세무사) 우리 세법은 일시적 2주택이라고 해서 (신)주택 취득 후 3년 내 (구)주택을 팔면 그 (구)주택시 양도소득세를 비과세해 줍니다. 3년이나 가지고 있는 게 일시적인 건 의문이지만 옛날에는 1년이었다가 부동산 경기 안 좋을 때 2년, 3년까지 일시 보유기간을 확대해 주고 그랬어요.”

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“(여인) 그건 2주택만 있을 때 얘기 아닌가요?”

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“(부세무사) 일시적 2주택은 (구)주택 양도시점 기준으로 판단하면 돼요. 그러니까 아버지로부터 증여받은 주택을 (신)주택이라고 하고 (구)주택이 2주택 있으셔서 (구)주택 중 1채를 팔 때는 1세대 3주택자의 주택 양도에 해당하는 것이고, 남은 (구)주택 1채를 팔 때는 (신)주택 취득 후 3년 내에 일시적 2주택 상태인 (구)주택을 파는 거죠.”

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** 주택을 양도하기 전에 3주택을 보유한 사실은 있지만, 주택을 양도할 당시에는 2주택자이고, 그 당시 일시적 2주택자의 비과세요건을 갖춘 경우이므로 양도소득세를 비과세함.(국심2002중1048 2002.06.25)

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“(여인) 와우~ 그런 오묘한 논리가 있군요. 그럼 저는 연립주택 5천만 원에 산 거 2억 원에 파는 걸로 해서 그것만 양도세를 내면 되겠군요.”

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“(부세무사) 맞아요. 그런데 아쉽게도 8.2 대책에서 강서구가 투기지역으로 지정되었거든요. 그러니까 원래 소득세법에서도 투기지역 지정되면 투기지역 소재 주택은 일반 양도세율에 10%p 더 가산해서 세금을 내요. 한 수년 간 투기지역 지정 이런 건 없었는데 최근 집값이 오르긴 많이 오르고 있죠.”

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“(여인) 그거 10% 더 내는 건 괜찮아요. 아참~ 빨리 중개사한테 가서 계약하자고 해야겠네. 그럼 오늘 상담료는 여직원한테 드리구요, 양도세 신고도 하러 곧 올께요.~”

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“(변대리) 세무사님~ 밖에서 들으니 오늘도 한 건 하셨군요.”

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“(부세무사) 음~ 클라이언트가 상담에 만족하면 늘 기분이 좋아요. 더 기분을 내기 위해 시원한 냉녹차 어때? 변대리”